Desafíos estructurales de la financiación de vivienda

El sistema financiero se enfrenta hoy a un contexto considerablemente distinto al observado en los últimos años, en buena parte debido a una marcada reducción de la liquidez disponible del mercado.  En efecto,  mientras  el  ritmo  de  crecimiento  de  los  depósitos se  ha  moderado, las  tasas  de  interés ofrecidas  para  estas  captaciones  se  han  incrementado.  Las  repercusiones  de  este hecho son transversales y abarcan  diferentes  esferas  del  sistema  financiero,  pero  son  especialmente  importantes  en  el segmento  de  la  financiación  de  la  vivienda dado  los  grandes desafíos estructurales que como país tenemos en este frente. 

Precisamente, los riesgos más importantes sobre la colocación de crédito en el sector de vivienda derivan del riesgo de liquidez y de tasas de interés, riesgos que pueden ser compensados en buena parte gracias a la existencia de un inmueble que sirve de garantía y de respaldo, pues modera en parte el riesgo de crédito y hace más atractivo este tipo de colocación. En Colombia, sin embargo,  la ineficiencia del sistema judicial en cuanto al cobro de la cartera morosa dificulta, en gran medida, la posibilidad de hacer efectiva la garantía y, como consecuencia, reduce  esta  ventaja  relativa  del  crédito  de vivienda.  De  hecho, según mediciones de Doing Business, mientras que la ejecución promedio de un contrato en  América  Latina tarda 2 años y cuesta un 30,8% del valor de las pretensiones de la demanda, en Colombia los niveles alcanzan 3,5 años y 45,8%, respectivamente.  

Ante  estas  dificultades,  una  alternativa  de  fondeo  para  administrar  estos riesgos  financieros  ha sido  la  titularización  de  cartera,  que  permite  el  aumento  de  la  oferta  de  crédito  hipotecario y la reducción de su precio de mercado. No obstante, a pesar de los beneficios de este mecanismo, los niveles de profundización son bajos en relación a nuestro nivel de  desarrollo,  siendo una de las causas del menor apalancamiento del sistema producto de los altos requerimientos de capital.

Pero la financiación de la vivienda en el país no solo enfrenta desafíos de oferta, sino que las características de la demanda han jugado un papel importante en el desarrollo del  mercado.  En  este  sentido,  los  hábitos  de  endeudamiento  de  largo  plazo  y  la  informalidad laboral de los hogares colombianos han venido constituyéndose como talanqueras adicionales para la dinámica del mercado.  

El  fuerte  componente  cultural  de  los  hogares  colombianos,  secuela  de  la crisis  de  final  de  siglo, ha llevado a que recurran  a  largos  períodos  de  ahorro  para  la  financiación  de  la  vivienda.  Como muestra  de  ello, en los últimos 5 años se han adquirido cerca de 675.000 viviendas nuevas en  las  principales  ciudades y la banca  solo  ha  financiado  460.000 créditos. Por  otro  lado,  la informalidad, que caracteriza a cerca del 50% del mercado laboral, restringe directamente el acceso de esta población, dado que el marco regulatorio exige que la entidad financiera pueda acreditar sus ingresos.  

A pesar de las acertadas iniciativas del Gobierno con programas como Mi Casa Ya o el subsidio a la  tasa  de  interés,  los  obstáculos  a  la  profundización  del  crédito hipotecario  en  el  largo  plazo permanecen  activos  bajo  el  marco  regulatorio  vigente.  Repensar  estos  esquemas  representa  sin duda un desafío tanto para los reguladores, los deudores y las entidades  financieras.  En este  sentido, mejoras en el sistema judicial mediante la posibilidad de tramitar a través de la justicia arbitral  los  cobros  de  los  créditos  en  mora,  o  la  inclusión  de  la  población  informal  a  través  de mecanismos  que   permitan  conocer  sus  hábitos  de pago,  se convierten  en una   necesidad imperante  no  solo  para  el  crecimiento  del  mercado  de  financiamiento  de  vivienda,  sino  para  la consecución de objetivos de promoción social.