El mito del “avalúo catastral”

Todavía muchas personas creen que pueden tomar el valor que aparece en el impuesto predial, que llega cada año, para realizar alguna transacción comercial o como prueba de valor dentro de algún proceso judicial. Esta creencia no solo está arraigada en personas del común, sino incluso en algunos profesionales del derecho y hasta jueces. Han tomado como cierto que pueden sumarle 30% o hasta 60% al valor catastral para llegar al comercial. Este mito está sustentado en algunos apartados normativos (Art. 24 de la Ley 1450 de 2011 y Decreto 148 del 4 de febrero de 2020) que la gente descontextualiza y, a su conveniencia, usa para querer comprar o vender o apropiarse de un inmueble.

Para que quede muy claro, el avalúo catastral es el resultado de un ejercicio masivo de investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario a ciertos sectores de un municipio a fin de calcular lo que deben pagar cada año los propietarios de esos terrenos y esas construcciones. Los encargados de hacer estas estimaciones son las oficinas o unidades de catastro de las principales ciudades del país y el Igac, aunque también algunas gobernaciones están liderando estos procesos. El objetivo fundamental de esto es que las secretarías de Hacienda puedan recaudar el impuesto predial. En la inmensa mayoría de municipios del país, los avalúos catastrales están desactualizados, de modo que, para darle eficiencia, se incrementan los valores de acuerdo a un porcentaje.

Ahora bien, que algunas personas le sumen estos porcentajes al valor catastral (para evitarse contratar a un perito del Registro Abierto de Avaluadores a fin de que realice la debida inspección al inmueble, verifique documentación, analice la normatividad que allí rija según el POT y aplique la metodología de estimación de valor que estipula el Igac en la Resolución 620 de 2008), provoca que haya imprecisiones muy significativas.

Se escuchan historias de campesinos que recibieron por sus fincas un valor de $10 millones por hectárea a razón de un valor fijado en el impuesto de $6 millones, pero que luego las venden a cinco, diez o más veces. Y esas historias no solo se dan en el campo, sino también en ciudades y hasta en estrados, a fin de acelerar un proceso, a costa de que el propietario de un inmueble no reciba lo que en realidad vale según la dinámica actual del mercado.

Por eso, es importante que nadie se quede sin saber que no se debe tomar el avalúo catastral para fines diferentes a los fiscales. La inmensa mayoría de personas no conoce la normatividad que aplica en su terreno. Puede que se permita construir varios pisos o que solo allí se puedan ejercer ciertas actividades comerciales, y eso le da un valor especial a su predio. Si no lo sabe, puede llegar una constructora habilidosa y pintarle una oferta de incluso 50% de más de lo que aparece en el impuesto y cerrar un trato que, aparentemente, es favorable para quien vence pero, en últimas, están siendo engañadas con este mito.