¿Intervenir el mercado inmobiliario?

Tiene razón el presidente Petro cuando señala el valor del arrendamiento de la vivienda como un factor que hoy en día impide una disminución más rápida de la inflación. La Ley 820 de 2003 que regula la materia, establece que el reajuste anual del canon no puede superar el IPC del año inmediatamente anterior, es decir, el incremento entre enero y diciembre. Así las cosas, si hoy se renovara un contrato de arrendamiento, su incremento sería el IPC de 2023 equivalente a 9,28%, mientras que la variación anual del IPC, correspondiente al periodo entre julio de 2023 y junio de 2024, es de 7,18%. Con una cifra esperada de incremento del IPC para 2024 por debajo de 6%, a final del año esta brecha sería mayor. Esta discusión es coyuntural, pues las proyecciones de inflación para los años próximos vaticinan estabilidad.

La intervención de un mercado no se limita solamente al control de precios, situación que para los arrendamientos ya está regulada a través de la Ley 820 de 2003: el canon no puede ser superior a 1% del avalúo comercial, que además no puede ser más de dos veces del avalúo catastral; una mejora sustancial que requiere gestión municipal o trámite legislativo es alcanzar la equivalencia entre el avalúo comercial y el catastral, para garantizar que el rentista cumpla con su aporte tributario.

Además, hay un problema serio en la actividad del arrendamiento causado por la informalidad y la falta de control, especialmente en la vivienda de bajo costo, donde la asimetría entre el arrendador y el arrendatario es importante. La tarea pendiente está en la protección del consumidor, quien en muchas ocasiones no conoce la reglamentación vigente ni sus derechos, enfrenta contratos abusivos y no encuentra instancias de protección eficaces.

Pero de fondo, hay una estrechez de oferta en vivienda social para arriendo, y es ahí donde tiene cabida una política de fomento. Siempre ha existido apetito de pequeños ahorradores para invertir en vivienda nueva o usada para renta inmobiliaria. Hay una oportunidad interesante en la adecuación de edificaciones en los centros de las ciudades para generar unidades habitacionales nuevas, a la espera de crédito para su impulso. Este tipo de proyectos son los preferidos de pequeñas empresas constructoras, por su escala e intensidad en mano de obra.

En materia de vivienda nueva de bajo costo para arrendar, la industria de la construcción tiene la capacidad inmediata de iniciar obras, pero un cuello de botella estructural es la escasa disponibilidad de suelo habilitado, asunto que necesita atención inmediata tanto en el orden local como nacional, pensando en el mediano plazo. Buena idea la de impulsar el mercado de los arriendos, donde las prioridades son el crédito y el suelo, las variables determinantes del sector de la vivienda.