Cómo debe actuar el Congreso ante el ‘chicharrón’ de vivienda turística

Los argumentos contra el poder de las asambleas de las copropiedades para decidir sobre si se permite o se prohíbe la vivienda turística son extensos y sólidos, y plantean el desafío al Congreso de una decisión audaz sobre el tema.

En contra de ese poder, además del argumento de la imposición de la voluntad de un grupo pequeño de personas, contra una actividad que es completamente legal, sostenido por el representante Mauricio Toro, está la demostración de que la “prohibición en la práctica” o “prohibición de hecho” que existe en la actualidad con la legislación vigente solo ha traído ilegalidad e informalidad, y problemas de seguridad y convivencia.

El artículo 73 del proyecto de ley que reforma el Régimen de Propiedad Horizontal, cuya eliminación aún no es un hecho, solo introduciría la prohibición explícita del arrendamiento turístico, si la asamblea de la copropiedad así lo decide.

Dicho artículo dice: “La ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal están permitidos, salvo que se prohíba de manera expresa en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. En el caso de las propiedades horizontales que contengan varios niveles, las propiedades horizontales de cada nivel serán autónomas en decidir si prohíben dichas actividades...”.

Pero tal vez el argumento más fuerte contra ese poder de las asambleas tiene que ver con sus intentos infructuosos de frenar una dinámica económica global, propiciada por la tecnología digital, aunque con argumentos lícitos como los problemas de inseguridad y convivencia.
Una dinámica que coincide con la intención del país de aumentar el turismo y convertirlo en una gran fuente de ingresos.

“El turismo es jalonador de muchos sectores de la economía. Hoy, Colombia tiene una oferta de 5 o 6 millones de turistas al año, y siempre la meta ha sido volver el turismo el segundo renglón de la economía, por lo menos así está en el Plan Nacional de Desarrollo. Algo parecido a México, que tiene unos 40 millones de turistas al año. ¿Dónde los van a albergar? Para poder albergar ese volumen no solo falta construir hoteles (pues no tenemos una oferta hotelera desarrollada), sino usar todos los medios, como funciona en el resto del mundo”, dice Óscar David Acosta Irreño, abogado experto en urbanismo, quien también critica los intentos de prohibición de la actividad por ir contra la lógica económica, y porque generan mayor ilegalidad e informalidad en los edificios.

Ahí es donde adquiere relevancia la vivienda turística.

Todo esos argumentos conducirían a que la decisión audaz que debería tomar el Congreso es la de permitir la vivienda turística en el proyecto de ley que modificará el Régimen de Propiedad Horizontal, sin darle poder a las asambleas de permitir o prohibir.

Curiosamente, una medida de esa naturaleza requeriría, simplemente, la edición del artículo 73, dejándolo de la siguiente forma: “La ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje o alojamiento en la propiedad horizontal están permitidos”.

Pero la contraprestación que debería también quedar plasmada en la ley es que esta se hará efectiva cuando la actividad sea reglamentada en un proyecto de ley diferente, independiente, que solo trate ese tema, de forma tal que dé a las copropiedades (sus asambleas y consejos de administración) herramientas para que esta no sea una fuente de conflictos, y que asigne responsabilidades claras a quienes tengan este negocio y a las plataformas para garantizarlo.

Pero esa jugada audaz del Congreso no estará exenta de dificultades. Ya sobre el artículo 73, que daba por hecho permitir la actividad, salvo que estuviera expresamente prohibida en el reglamento de propiedad horizontal, se había generado polémica.

Para Gustavo Adolfo Martínez Rojas, abogado experto en propiedad horizontal, la discusión que hay es si es legal que el Congreso con una ley diga que todas las copropiedades a partir de ahora también pueden ser vivienda turística, y las que la quieran prohibir tendrían que reformar su reglamento, pues eso sería cambiar las reglas de juego.

Martínez pone el caso de alguien que compra un apartamento y le dicen que en él podrá haber vivienda turística. Esta persona es libre de tomar la decisión de comprarlo o no. Pero dice que eso es muy diferente al caso en el que alguien compró un apartamento hace 15 años y se le dijo que allí no podía haber vivienda turística, a menos que se reformara el reglamento, pero, de pronto, el Congreso, de un día para otro, toma la decisión de que sí la puede haber.

“Eso no es justo, porque yo compré con unas reglas y a mí el Congreso no me las puede cambiar. De hecho, si uno hila más delgado todavía, la Corte Constitucional ha dicho que el Congreso no puede cambiar las condiciones del derecho de propiedad. Aquí de lo que estamos hablando es de si se pueden o no cambiar de un solo tajo el uso de las propiedades horizontales”, dice Martínez.

El debate está abierto.