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Los numerosos desafíos que ha generado la propagación del covid-19 a nivel global exigirán transformaciones profundas en muchos aspectos de la dinámica económica y social. Por supuesto, aquellas dinámicas relacionadas con la construcción y la vivienda, sectores que ya se encuentran en procesos de apertura gradual, no serán una excepción. La construcción de vivienda, cuyas dinámicas poblacionales en los últimos años han empezado a evidenciar cambios en las condiciones de demanda asociadas, muchas de ellas, a la conveniencia que presenta para ciertos segmentos poblacionales el vivir en alquiler, tendrá el imperativo de adaptarse a estos nuevos patrones.
Los adultos mayores, estudiantes universitarios o personas empleadas en actividades informales, estas últimas accediendo a los “pagadiario” ante la necesidad de una mayor flexibilidad dada su capacidad de pago, impulsarán transformaciones que tendrán que ser asimiladas por el mercado.
Estas alternativas, que se enmarcan en el modelo llamado Build to Rent (BTR) o “Construir para alquilar”, donde la inversión es recuperada en el largo plazo por medio del flujo de los arriendos, empiezan a exhibir gran relevancia en estos nuevos escenarios. Sin duda, de existir agentes especializados en ofrecer vivienda en arriendo con características adecuadas a las necesidades de estos nichos, sería posible brindar estructuras habitacionales con condiciones más dignas, relaciones contractuales claramente definidas y espacios adecuados para las actividades cotidianas de estos segmentos. Un modelo como este constituye así una alternativa al tradicional “Construir para vender” (BTS, por sus siglas en inglés), donde el constructor recupera la inversión del proyecto de vivienda en el mediano plazo una vez se vende la vivienda al cliente final.
El BTR se diferencia del BTS en su estructura de costos, pues desaparecen algunos como la construcción de apartamentos modelo o la promoción de la sala de ventas, mientras que se asumen otros costos asociados a impuestos a la propiedad, operación y reparaciones locativas, entre otros.
En el panorama internacional, la densificación de las ciudades y las altas cifras en los niveles de déficit habitacional han permitido que este modelo se posicione como tendencia en la oferta de vivienda en alquiler de calidad. Particularmente, en Estados Unidos es posible observar una transición hacia las viviendas multifamiliares desde la década del 90, mientras que en Reino Unido el gobierno ha encontrado el alquiler como una forma de proporcionar vivienda social a los hogares vulnerables. Asimismo, en países de Latinoamérica como Chile y México, el cambio demográfico hacia ciudades con menos integrantes por hogar ha venido acompañado del desarrollo de proyectos de áreas urbanas bajo el modelo BTR.
Colombia, al igual que estos países, tiene grandes oportunidades en la implementación de este esquema de construcción de vivienda gracias a la presencia de varios patrones de cambios económicos y demográficos. Con un 40% de colombianos pagando arriendo, cifra superior al promedio Ocde y representada en un mercado de arriendo que mueve cerca de $28 billones anuales, el mercado local ofrece gran potencial para los inversores especializados en este modelo, teniendo en cuenta que se trata de un negocio que proporciona flujos de ingresos bastante estables.
Si bien la implementación de este esquema dependerá de si este modelo de negocio se ajusta a los intereses, expectativas de rentabilidad y tolerancia al riesgo de los inversionistas, el esquema BTR como un elemento de política pública es sin duda acertado, sobre todo en un contexto de elevada demanda de vivienda social y amplios segmentos de población vulnerable.
