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El sistema financiero se enfrenta hoy a un contexto considerablemente distinto al observado en los últimos años, en buena parte debido a una marcada reducción de la liquidez disponible del mercado. En efecto, mientras el ritmo de crecimiento de los depósitos se ha moderado, las tasas de interés ofrecidas para estas captaciones se han incrementado. Las repercusiones de este hecho son transversales y abarcan diferentes esferas del sistema financiero, pero son especialmente importantes en el segmento de la financiación de la vivienda dado los grandes desafíos estructurales que como país tenemos en este frente.
Precisamente, los riesgos más importantes sobre la colocación de crédito en el sector de vivienda derivan del riesgo de liquidez y de tasas de interés, riesgos que pueden ser compensados en buena parte gracias a la existencia de un inmueble que sirve de garantía y de respaldo, pues modera en parte el riesgo de crédito y hace más atractivo este tipo de colocación. En Colombia, sin embargo, la ineficiencia del sistema judicial en cuanto al cobro de la cartera morosa dificulta, en gran medida, la posibilidad de hacer efectiva la garantía y, como consecuencia, reduce esta ventaja relativa del crédito de vivienda. De hecho, según mediciones de Doing Business, mientras que la ejecución promedio de un contrato en América Latina tarda 2 años y cuesta un 30,8% del valor de las pretensiones de la demanda, en Colombia los niveles alcanzan 3,5 años y 45,8%, respectivamente.
Ante estas dificultades, una alternativa de fondeo para administrar estos riesgos financieros ha sido la titularización de cartera, que permite el aumento de la oferta de crédito hipotecario y la reducción de su precio de mercado. No obstante, a pesar de los beneficios de este mecanismo, los niveles de profundización son bajos en relación a nuestro nivel de desarrollo, siendo una de las causas del menor apalancamiento del sistema producto de los altos requerimientos de capital.
Pero la financiación de la vivienda en el país no solo enfrenta desafíos de oferta, sino que las características de la demanda han jugado un papel importante en el desarrollo del mercado. En este sentido, los hábitos de endeudamiento de largo plazo y la informalidad laboral de los hogares colombianos han venido constituyéndose como talanqueras adicionales para la dinámica del mercado.
El fuerte componente cultural de los hogares colombianos, secuela de la crisis de final de siglo, ha llevado a que recurran a largos períodos de ahorro para la financiación de la vivienda. Como muestra de ello, en los últimos 5 años se han adquirido cerca de 675.000 viviendas nuevas en las principales ciudades y la banca solo ha financiado 460.000 créditos. Por otro lado, la informalidad, que caracteriza a cerca del 50% del mercado laboral, restringe directamente el acceso de esta población, dado que el marco regulatorio exige que la entidad financiera pueda acreditar sus ingresos.
A pesar de las acertadas iniciativas del Gobierno con programas como Mi Casa Ya o el subsidio a la tasa de interés, los obstáculos a la profundización del crédito hipotecario en el largo plazo permanecen activos bajo el marco regulatorio vigente. Repensar estos esquemas representa sin duda un desafío tanto para los reguladores, los deudores y las entidades financieras. En este sentido, mejoras en el sistema judicial mediante la posibilidad de tramitar a través de la justicia arbitral los cobros de los créditos en mora, o la inclusión de la población informal a través de mecanismos que permitan conocer sus hábitos de pago, se convierten en una necesidad imperante no solo para el crecimiento del mercado de financiamiento de vivienda, sino para la consecución de objetivos de promoción social.
