Un valioso engranaje

En un momento en el que las turbulencias parecen estar lejos de disiparse y en el que los desafíos para sortearlas continuarán marcando la agenda económica, consolidar la fortaleza y estabilidad de la actividad productiva es un factor fundamental para poder mitigar los múltiples ajustes que deberá sortear el país con el fin de poder superar y corregir los fuertes desbalances que presenta en materia económica. 

La dinámica de vivienda, en este contexto, ha contribuido en este propósito y ha sido uno de los sectores líderes en materia de crecimiento económico durante los últimos años, cuyos avances en la promoción de un país con mayores oportunidades han sido dignos de admirar. Junto a él, y como un engranaje natural, la banca ha proporcionado por varias vías el impulso necesario para que se materialicen muchas de las conquistas de las que hoy goza el país, entre las que se destaca: (i) el activo apalancamiento a las empresas constructoras, (ii) la provisión eficiente de créditos de vivienda a miles de hogares colombianos y (iii) los desarrollos tanto operativos como tecnológicos para llevar a cabo de manera ágil los valiosos programas del gobierno en materia de vivienda.

Sin embargo, a pesar de los notables avances en materia de construcción y financiamiento de vivienda, es necesario reconocer que el país puede y debe avanzar hacia mayores niveles de profundización del crédito de vivienda. Mientras en países como Chile, México, Brasil, Panamá o Bolivia, la participación de la cartera hipotecaria supera el 8%, en Colombia dicha participación tan solo bordea 7%, un hecho que pone en evidencia nuestro amplio rezago en materia de profundización financiera.

En este escenario, son tres los elementos que pueden actuar a favor de una mayor profundización del crédito de vivienda y sobre los cuales vale la pena definir una hoja de ruta en materia de regulación y normatividad. El primero de ellos, relacionado con la liquidez, muestra la necesidad de realizar acciones que reactiven la titularización de la cartera hipotecaria así como de generar facilidades de liquidez que propicien el cierre financiero de los hogares de menores recursos y aumenten la estabilidad en materia de condiciones de financiamiento. 

El segundo de ellos, relacionado con la ejecución de hipotecas, muestra asimismo la necesidad de que se tomen las acciones correspondientes para que la resolución de controversias jurídicas sea más expedita en cuanto a tiempos y calidad. Según mediciones del Banco Mundial, en Colombia la resolución de controversias toma más de 3,5 años, mientras que en la región el tiempo promedio bordea los dos años. Dentro de los principales efectos que generan este tipo de obstáculos se encuentra no solo el aumento en la percepción de riesgo en los originadores sino una limitación en el potencial de financiamiento.

Como tercer elemento, los incentivos tributarios, tanto a la demanda de crédito hipotecario como a la construcción de vivienda de interés social, han sino una herramienta útil para hacer contrapeso (parcialmente) a los elementos que dificultan la consecución de mayores niveles de penetración del financiamiento de vivienda, en especial en vivienda de interés social. Lo anterior obedece a que dichos incentivos ayudan no solo a disminuir los desequilibrios entre la rentabilidad de los proyectos VIS y no VIS, sino también a mantener los incentivos a la demanda de financiamiento formal. Luce así imperativo, dentro de la nueva reforma tributaria, que se consideren las serias consecuencias que puede acarrear la eliminación de los incentivos tributarios sobre la dinámica del sector de vivienda.

El marco normativo, hay que señalarlo, no debe desconocer los cambios significativos que se han dado en las condiciones económicas y sectoriales del país a lo largo de la última década. La normatividad y las medidas macroregulatorias deben establecer así un justo balance entre la mitigación de riesgos y la preservación de los incentivos con el fin de poder lograr un apalancamiento sostenible en el largo plazo y con ello la superación de nuestro rezago en materia de profundización financiera.