Normas inmobiliarias

En el actual Estado de Emergencia ha habido múltiples anuncios del gobierno que se han venido plasmando en sendos decretos con fuerza de ley, algunos con variaciones a lo anunciado, otros emitidos mucho después de su presentación, lo que ha generado en algunos casos confusión o especulaciones. Es el caso de las que aplican al sector inmobiliario, especialmente en arrendamiento.

Lo primero que es necesario precisar es que solo hay dos decretos legislativos en 2020, de medidas transitorias relacionados al sector; el Decreto 579, en el que se toman medidas en contratos de arrendamiento y propiedad horizontal y el Decreto 797, que regula de manera extraordinaria y temporal, la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los arrendatarios.

El Decreto 579, contiene normas temporales en contratos de arrendamiento, versa sobre la suspensión de acciones de desalojo, aplazamiento al reajuste al canon, prórroga automática de contratos en el período comprendido entre la expedición del Decreto y el 30 de junio de 2020, hace fuerte invitación a acuerdos entre arrendadores y arrendatarios; y habla sobre propiedad horizontal.

El Decreto 797, regula de manera extraordinaria la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de local comercial por parte de los arrendatarios, solo para actividades económicas especificas; autoriza la terminación unilateral hasta el 31 de agosto de 2020, sólo pagando un tercio de la cláusula penal prevista en el contrato, o un canon, según el caso, como única compensación.

La invitación a conciliar, debido a las dificultades de arrendatarios, que a su turno las transmitirían a arrendadores, siendo un mercado de doble vulnerabilidad, hizo que la Cámara de Comercio de Bogotá, abriera servicio de conciliación virtual y gratuito (para la mayoría de los casos). Si no se ponen de acuerdo en alivios, se aplica lo establecido en los contratos de arrendamiento.

Aunque la invitación es a conciliar, es claro que no hay norma que permita a los arrendatarios dar por terminado de forma anticipada el contrato sin pagar las sanciones pactadas para ello, ni dejar de pagar los cánones de arrendamiento a que se obligaron, ni pagarlos de manera extemporánea. Por el contrario, si el arrendatario no paga la sanción por terminación anticipada del contrato, no se entiende terminado y se siguen causando los cánones.

La situación de emergencia para los contratos de vivienda no es evento constitutivo de fuerza mayor que impida la ejecución y cumplimiento de este. La Corte Suprema de Justicia, ha sido reiterativa en aclarar que cuando se trata de pagos en dinero, como es el del arriendo, no se presenta causal de exoneración de responsabilidad por fuerza mayor. Cuando existe garantía que ampare el pago del canon, es pertinente recurrir a ella.

Para inmuebles diferentes a vivienda, que no se les permite funcionar, el ánimo del propietario debe encaminarse a mantener el inmueble arrendado, así sea con alivios para el comerciante, que lo son también para sus empleados y la cadena económica que se beneficia. Es triste el cierre de uno de los restaurantes emblemáticos de Bogotá, por no haber llegado a un acuerdo en la materia.

Es necesario proteger el mercado de arriendos inmobiliarios, que alcanza $60 billones anuales y es fuente importante de empleos.