"Si el subsidio de vivienda se garantiza al inicio y no al final, eso cambia toda la ruta"

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Luego de la alerta que hizo Camacol sobre la fuerte caída que tuvieron las ventas de vivienda el año pasado, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, se refirió a los datos que entregó el gremio y habló de las medidas del Gobierno para reactivar el sector este año, como es la preasignación de los subsidios de Mi Casa Ya, con un costo de $1,72 billones para los 50.000 subsidios de vivienda del programa para este año, designado en el Presupuesto.

También se refirió a las tasas de interés y la inflación, que mermaron el sector el año pasado.

¿Cómo avanza el programa de Mi Casa Ya?

El programa Mi Casa Yacomenzó en 2015, lleva tres gobiernos y se ha convertido en un programa del Estado colombiano. Las políticas de largo plazo están muy bien. Para este año tenemos 50.000 subsidios. El pasado 2 de febrero comenzamos con las asignaciones. El año pasado hicimos unos ajustes que nos dieron buenos resultados. Aplicamos la encuesta Sisben para los beneficiarios para que lleguen a las familias que más lo necesitan.

¿Cuántas asignaciones se han entregado?

Han pasado dos semanas, la primera fue de alrededor de 1.400 y la segunda de unas 1.500. Las cifras son consistentes con todo el año pasado desde agosto, cuando se entregaban entre 1.800 y 2.000.

¿Cuántos colados había?

No estaba muy desfasado, pero teníamos algunos colados. Entre 3% y 7% de las familias tenían ingresos superiores y contaban con un subsidio que no necesitaban.

¿Cuál es el balance del Gobierno del sector en 2023?

Es importante el contexto macro. Sucedió una crisis económica global causada por la pandemia que tuvo efectos nacionales y en el sector de la construcción. En segundo lugar, si uno mira la comparación 2022 - 2023, se hace una lectura. Si se miran 2019, 2020, 2021, 2022 y 2023, se hace otra lectura. No se desconocen las cifras, sino que se miran de otra forma.

En este momento vemos una mejoría del entorno macroeconómico en cuanto a tasas de interés e inflación, que es lo más determinante para la decisión de compra.

¿La caída en las tasas será suficiente para reactivar el sector?

Las cifras óptimas para el sector de la construcción son tasas de entre 7% y 9%, aunque estamos muy lejos de eso. Para eso es la cobertura, tenemos 5 puntos porcentuales de cobertura para vivienda VIP y 4 p.p. para vivienda VIS por siete años.

¿Se animaría a pedirla a la banca que reduzca la tasas para vivienda?

Se lo pido todos los días, por su puesto. Les pido que anticipen la reducción de las tasas. Ellos toman sus decisiones empresariales, pero eso tiene un propósito de activación. Aunque el Estado tiene instrumentos más allá de pedirle al sector privado. Por ejemplo, tiene al FNA que tiene una tasa competitiva, estamos al 10,4% para vivienda.

En 2023 la vivienda VIS fue la que más se contrajo, ¿Qué fórmulas tiene para reactivarla este año?

Sobre eso tenemos una gran noticia y es la más importante modificación del programa de subsidios de vivienda de los últimos años: es la preasignación de los subsidios.

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Nosotros analizamos que Mi Casa Ya es un programa que se tiene que ajustar a la realidad presupuestal. Los presupuestos son anuales que se ejecuta entre el 1 de enero y el 31 de diciembre.

Teniendo eso en cuenta, los subsidios se asignaban al final, después de que las familias hicieran su ahorro, pidieran el crédito, hicieran el negocio inmobiliario y cuando la vivienda estuviera construida en 85%. Esa era la dinámica regular de Mi Casa Ya desde 2015.

Pero nosotros entendimos que el ciclo de compra es mucho más amplio que la anualidad, dura entre tres y seis años. En una situación como la que vivimos en los últimos cuatro años de restricción de liquidez para constructores y familias, el subsidio se vuelve fundamental.

Una familia con tres salarios mínimos que quiere comprar una vivienda de 90 salarios mínimos, su calificación crediticia es diferente si tiene 30 salarios mínimos de subsidio de Mi Casa Ya a si no los tiene, pero esa familia solo sabe si tiene el subsidio al final, con la reglamentación anterior.

Por eso, si el subsidio se garantiza al inicio y no al final, eso cambia toda la ruta. La misma familia, con el subsidio preasignado, le permite acceder al crédito y que la empresa constructora haga punto de equilibrio, obtenga crédito constructor, tenga iniciación y se desarrollen los proyectos.

Eso lo venimos conversando con el gremio desde mayo del año pasado y ayer ya quedó culminado el procedimiento. Inician las preasignaciones de subsidios para compra de vivienda VIP. Ya hoy se puede pedir la preasignación del subsidio para una vivienda que le van a entregar para dentro de 24 meses.

¿Las preasignaciones aplicarán solo para vivienda VIP?

En este momento solo para vivienda VIP, pero estamos considerando otro tipo de vivienda, que es la vivienda VIS en zonas de renovación urbana. La vivienda de interés social no puede estar únicamente afuera de las grandes ciudades. Para ello se necesita tener vías, acceso a servicios públicos y actividad económica. Eso hace que las ciudades empiecen a deteriorarse en su centro urbano.

Por eso vamos a ofrecer preasignación para vivienda social de renovación urbana. Estamos aún en el diseño técnico con el sector constructor y el financiero.

¿Qué otros cambios hicieron?

También pedimos un avance de obra, lo que permitió que los recursos entraran a las empresas de manera sostenida y se hicieron asignaciones semanales desde agosto, cuando comenzamos a ejecutar los recursos de adición presupuestal. Se entregaban entre 1.500 y 2.000 subsidios todas las semanas.

Esto le dio al programa tres mejoras sustanciales, llegamos a familias que más lo necesitan, a empresas más pequeñas, y a ciudades más pequeñas también.

¿Cuántos subsidios se asignaron el año pasado?

Este año tenemos 50.000,el año pasado asignamos 75.000 con el propósito de superar el bache de 2022, que fue un año con problemas serios presupuestales. Este año también tenemos algo muy importante, que es garantizar, no solo la cuota inicial, sino también la cobertura de las tasas de interés.

El problema más serio del sector de la vivienda hoy en día es la tasa de interés. Sin la cobertura, muchas de las familias desistieron, pero esto ya está superado, ahora que tenemos subsanado el subsidio a la cuota inicial y también a la cobertura de tasa de interés.

¿Por qué Camacol decía que fueron 50.000 y no 75.000?

El papel de los gremios es pedir más recursos del Estado. Eso es parte del debate cotidiano y normal. Lo que sucedió fue que tuvimos una pandemia en 2020 y 2021 y se decidió, por parte del Gobierno, utilizar el programa de Mi Casa Ya como jalonador económico, con una ligereza que fue sembrar en la mente del sector constructor, financiero de las mismas familias, una idea que no tenía soporte y es que el Estado tenía cantidad infinita de subsidios.

Llegamos a 2022 y buscamos una adición presupuestal que permitiera cubrir el inventario existente en ese momento. El Gobierno consiguió recursos adicionales para nuevos subsidios, fueron de 50.000 que se asignaron de más en 2023 para completar 75.000.

El perfil

La ministra de Vivienda, Ciudad y Territorio, Catalina Velasco Campuzano, es economista de la Universidad de Los Andes, especialista en Derecho Urbanístico de la Pontificia Universidad Javeriana; máster en Políticas Públicas de la Universidad de Michigan y doctora en Estudios Políticos en la Universidad Externado de Colombia.

Durante su trayectoria laboral en el sector público se desempeñó como secretaria de Planeación de Bogotá, entre 2006 y 2007; secretaria de Hábitat de Bogotá, entre 2008 y 2009, y trabajó como vicepresidente de servicios públicos y regulación del Grupo de Energía de Bogotá, entre 2012 y 2013.