"Colapso de burbujas en el precio de la vivienda conlleva a reducir nivel de consumo"

La existencia de burbujas en el mercado inmobiliario es un fenómeno que tendría repercusiones en el sistema financiero y en la estabilidad macroeconómica. De este tema es la tesis de Juan Camilo Pardo, estudiante de maestría en Economía de la Universidad de los Andes y analista de Corficolombiana, quien le contó a LR sus hallazgos.

¿Qué son las burbujas en el precio de la vivienda y qué las genera?

Las burbujas se definen como los periodos en los que el precio de la vivienda se desvía sostenidamente de su valor fundamental, debido a las expectativas de los participantes del mercado sobre un aumento futuro en su precio. Es decir, son períodos en donde existe un desalineamiento entre el precio del activo, en este caso el precio de la vivienda, y los fundamentales que lo determinan.

¿Cómo puede afectar esto el bolsillo de los colombianos?

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Hay evidencia de que el colapso de burbujas en el precio de la vivienda conlleva a reducir los niveles de consumo, implicaciones directas sobre la riqueza de los hogares y genera pérdidas no anticipadas sobre los prestatarios. El ejemplo más genuino es lo que ocurrió en la crisis de finales del siglo XX, ante esta situación los ingresos de los colombianos dejaron de crecer al mismo ritmo que la Upac y esto generó que una gran cantidad de hogares no pudieran pagar los elevados costos, debido a que en muchos casos se excedía su capacidad de pago y algunos, incluso, tuvieron que devolver la vivienda que habían adquirido. Además, la literatura también ha demostrado que se produce un deterioro de la cartera con repercusiones en el sistema financiero.

En su investigación, ¿en qué ciudades del país identificó estas burbujas?

Entre los años 1995-2019, bajo el ratio precio-renta, encontré la presencia de burbujas en Barranquilla, Bogotá, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Manizales, Medellín, Pasto, Pereira y Villavicencio. Mientras tanto, bajo el componente no fundamental encontré la presencia para las mismas ciudades exceptuando Bogotá y Bucaramanga.

¿De cuánto puede llegar a ser el aumento de precios de vivienda en este contexto?

Cuando se evalúa una burbuja no solo se debe tener en cuenta el precio sino también los fundamentales que lo determinan. Para el caso de mi estudio, la tasa de interés real y la renta real. El precio es solo una parte de la historia. Me explico, el comportamiento del precio puede ser exuberante debido a la renta, por lo que aunque el precio parezca crecer notablemente, si el arriendo lo hace con la misma intensidad, no habría existencia de burbuja. Por lo tanto, podría decir la magnitud a la que el precio de la vivienda tiene que crecer para generar una burbuja, se debe ver en con el arriendo y tasa de interés.

¿De qué depende que los precios especulativos sigan aumentando o que la burbuja estalle?

Depende de las expectativas de los participantes del mercado. Con esto quiero decir que, en el proceso especulativo, nuevos compradores adquieren una vivienda con el fin de venderla a un precio mayor en el futuro.

Si estas expectativas son sistemáticas, esto lleva a provocar que se genere un crecimiento sostenido y exuberante de los precios que no está basado en sus fundamentales. Ahora, la burbuja estalla cuando ocurre una venta masiva en donde hay pocos compradores dispuestos a adquirir vivienda.

¿Cómo se puede identificar una burbuja en el mercado de vivienda?

Haciéndole un seguimiento constante y apropiado al indicador ratio precio-renta y/o al cálculo del componente no fundamental a partir de la metodología de detección de burbujas . De hecho, el Banco de la Reserva Federal de Dallas le viene haciendo seguimiento desde hace unos años al comportamiento mes a mes del precio de la vivienda en Estados Unidos, tanto a nivel de estados como a nivel agregado. Es necesario adaptar esto al caso colombiano de modo que se puedan tomar decisiones más informadas, con el fin de cuidar la salud del mercado inmobiliario e, incluso, del sistema financiero. Mi trabajo es el primer estudio para Colombia en demostrar que es posible realizarlo a nivel de ciudades bajo diferentes indicadores.

¿Cómo es que estas burbujas han podido migrar de una ciudad a otra?

Por la estabilización de precios en la ciudad de origen y la transmisión de las decisiones de inversión hacia la ciudad receptora. Para el caso de mi estudio, encuentro migración de burbujas desde Medellín hacia Barranquilla, Cali, Cartagena, Manizales, Pasto, Pereira y Villavicencio, unos años después de la crisis financiera de 2008.

¿Qué incidencia tiene el lavado de activos en las burbujas en el precio de vivienda?

Para saber si el lavado de activos tiene incidencia en la creación de burbujas se deberían evaluar tres temas. Primero, si el fenómeno impacta de forma diferencial el precio de la vivienda y su arriendo. Lo digo porque si el efecto no es diferencial, el fundamental estaría explicando la subida del precio. Segundo, en caso de cumplirse el efecto diferencial, se debe evaluar si el fenómeno tiene un efecto sistemático en el mercado de vivienda (a nivel nacional, de ciudades, de localidades, de estratos). Por último, en caso de cumplirse las dos anteriores, evaluar si el aumento prevalece y es persistente en el tiempo.

¿Hay indicios de que actualmente haya una burbuja?

Para eso se debe evaluar si durante los últimos meses existe un desalineamiento persistente y exuberante entre el precio de la vivienda y sus fundamentales. Hay estudios que demuestran que largos periodos de bajas tasas aumentan la vulnerabilidad financiera, escenario que hemos visto desde que inició la pandemia en su máxima expresión a nivel mundial. Es necesario evaluar el precio del arriendo en este periodo.