“Entre 15% y 20% de los contratos de arriendo tuvieron algún acuerdo tras la pandemia”

El mercado inmobiliario no fue ajeno al impacto que generó la crisis económica y sanitaria en Colombia. Los choques externos, la disminución de la actividad productiva y el aumento de las cifras de desempleo golpearon drásticamente las finanzas de los hogares, por lo que el recaudo por cánones de arrendamiento se redujo bastante.

Aunque desde mayo la Federación Colombiana de lonjas de Propiedad Raíz ha registrado una recuperación en el cumplimiento de las obligaciones, aún se percibe un alto indicador de no pago en vivienda e inmuebles no residenciales. En Inside LR, el presidente del gremio, Daniel Vásquez, habló sobre esta situación, las cifras que deja el covid-19 y las expectativas de cara a la recuperación económica.

¿Cómo afectó al mercado inmobiliario la pandemia?

Fue una crisis sin precedentes en la historia de Colombia. El impacto sin duda alguna fue enorme, porque afectó todos los sectores de la economía y no estuvo sectorizada. El sector inmobiliario fue uno que sufrió un enorme impacto, y lo que ocurrió fue que, en general, se congelaron todas las actividades entre marzo y junio, atendiendo la crisis sanitaria. Y desde luego, la dinámica del sector no fue ajena a eso.

¿Cuáles son los balances frente a los acuerdos de pago? ¿Cuáles fueron los meses más críticos?

Desde el mismo 19 de marzo que inició ese plan piloto que hizo Bogotá, y que se concretó el 22 de marzo, el primer efecto fue que todo quedó cerrado. Entonces, todo el aparato productivo se frenó, y en ese momento el primer mensaje que enviamos desde Fedelonjas fue el siguiente: que quienes tengan la capacidad continuaran pagando sus contratos de arrendamiento. Y para que aquellos que presentaran esas dificultades evidentes, se dieran soluciones.

Ese fue nuestro llamado a las inmobiliarias, y eso generó una dinámica de negociación en grandes volúmenes. (...) En nuestro caso, empezamos a ver unos indicadores de no pago de 30.000 viviendas, en las que 42% presentaron indicadores de no pago en vivienda en abril, y evidentemente en el comercio esos indicadores llegaron hasta 58% de esa muestra tomada.

Esa dinámica la seguimos viendo hasta el mes de agosto, donde continuó bajando esa dinámica, y, hoy en día, con 23.000 contratos en vivienda de muestra, nos dio un indicador de 17% de no pago en vivienda, y de 34% en inmuebles no residenciales. Pero indudablemente los niveles de no pago continúan siendo altos frente a 12% o 13% de meses anteriores al covid.

¿Cómo se dio esa novedad de empezar a formalizar los acuerdos?

A raíz de esos indicadores, el compromiso de los inmobiliarios fue buscar acuerdos. La que más se mantuvo fue una disminución en los cánones, y reducción de 10% o hasta 50%. Hubo de todo tipo de acuerdos, y fue a lo que más se acudió. (...) Nosotros también medimos los meses, y de las 30.000 viviendas cada mes se iba gestionando 20% de la cartera de los contratos que tenía nuestros inmobiliarios.

¿Más o menos se puede decir que 20% de contratos tienen acuerdos de pago?

Más o menos entre 15% y 20% tuvieron algún tipo de acuerdo. Recordemos que en marzo todo el mundo tenía la idea de que hasta junio vamos con la cuarentena, y muchos decretos iban a junio. Y cuando llega junio y vemos que continúan los aislamientos, pues se tiene que tener una nueva vigencia. Entonces dar un número es complejo.

¿Se ha dado una reducción en los precios de arrendamiento o en los precios de inmuebles usados, por ejemplo?

No hemos evidenciado un desplome producto de esta incertidumbre. Desplome de precios por el lado de compra y venta, y en el caso de los contratos, no se ha visto ¿Qué es lo que ha pasado? En comercialización, hemos visto una estabilidad de los precios. En marzo y abril no hubo ninguna actividad, entonces todo quedó congelado. Obviamente empezarán a darse unos ajustes producto de la misma oferta y demanda. Ahora, en el caso de comercio, evidentemente además de los inventarios que venían desde 2017, también va a haber más oferta.

Hace unos días la Corte Constitucional tumbó el decreto en el que se estipuló que se podrían entregar los locales sin pagar multas y bajo un acuerdo unilateral ¿qué efectos tiene esa medida en el sector?

Sí, hasta no conocer el contenido detallado del fallo no se debe emitir pronunciamientos. Pero ese decreto que se expidió fue el segundo en la emergencia económica. Este segundo decreto fue expresamente dirigido a locales comerciales. Ese decreto facultaba el pago con una indemnización, pero solo a locales destinados a actividades específicas. En su momento, desde Fedelonjas considerábamos que no era adecuado, y se debían dar herramientas para dar conciliaciones y continuar esa dinámica. (...) El fallo llega tarde. Podría considerarse tardío, y eso que se arregló, ya quedó así y fue al amparo de una norma legal y vigente.

¿Cómo está la vacancia en los diferentes inmuebles?

En Colombia, teníamos 5,3 millones personas viviendo en arriendo en 2018, y en 2019, ya eran 5,7 millones. De ese escenario, se generaban $27 billones (de vivienda), y con estos cánones se generaban $28 billones (de no residenciales). Entonces empieza uno a encontrar el impacto, pero no hay cifras oficiales en inmuebles no residenciales. El covid lo que ha hecho es aumentar la dinámica que ya estaba. Venía dándose unos pasos y una rotación de inventarios.

¿En cuánto se redujo la cifra total del canon de arrendamiento en el país con el covid-19? ¿Qué departamentos sintieron los mayores impactos?

Es que los acuerdos en covid fueron tan diferentes basados en la condición económica que tuvieran. Y es muy complejo decir algo concreto porque en los acuerdos hubo de todo. Si uno habla de actividades, bares y discotecas es distinto a peluquerías, por ejemplo.

¿Es probable que no se llegue a ese recaudo normal en cánones de arrendamiento al cierre del año?

Sin duda alguna el impacto del covid se va a ver al final del año, y sobre todo cuánto fue el recaudo final. Colombia venía en 2014 hablando de $37 billones, entre no residenciales y residenciales. En 2015 eran $39 billones en arriendos; ya en el 2016, $40 billones; 2017, 45 billones; en 2018 ya eran $49 billones y en 2019, ya $56 billones. Sin duda alguna para 2020 consideramos que esas cifras mueven la economía, la rebaja se va a presentar, sobre todo por el impacto de los no residenciales, pero esa rebaja produce una dinámica de PIB. Hará que volvamos a niveles de 2015 y 2016.

¿Cuál es el perfil de los arrendatarios en este momento?

El hogar ha cambiado, y ahorita en los hogares está tomando una representatividad los hogares unipersonales o con mascotas. Eso ha venido creciendo. Venía una enorme fuerza de toda la comercialización de microapartamentos. Y por eso en el mercado de la vivienda nueva se empezó a ver esa tendencia. Entonces lo que vemos es que eso se ha venido imponiendo.