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Como lo manifestó la Fiduciaria Bancolombia por medio de un aviso en LR, en septiembre se darían dos grandes movimientos
El mercado inmobiliario está a punto de tener uno de los grandes movimientos del año pues dos grandes locales en Bogotá y Medellín están a la venta. Se trata de dos espacios de Almacenes Éxito: uno, en el centro comercial Salitre Plaza; y el otro, en el centro comercial San Diego.
Según un aviso publicado en LR la Fiduciaria Bancolombia, el oferente Fideicomiso P.A Cadenalco 75 años decidió vender los inmuebles que constituyen los locales de esta firma el local en Medellín tiene un valor de $63.894 millones y el de Bogotá está a $103.805 millones, lo que suma $167.699 millones.
Según lo establecido en el documento, teniendo en cuenta que la Asamblea de Tenedores de Títulos de Participación Inmobiliaria Cadenalco 75 años realizada el año pasado, se aprobó “con 79,52% de los Títulos de Participación Cadenalco 75 años emitidos y en circulación, la venta de los bienes inmuebles que conforman el patrimonio autónomo Cadenalco 75 años”.
En uno de los informes, Fiduciaria Bancolombia notificó que seis inmuebles que conforman el local Éxito del centro comercial San Diego, los cuales actualmente están arrendados por la firma dirigida por Carlos Mario Giraldo, serán vendidos.
Frente a esta decisión, Almacenes Éxito comunicó, en la misma publicación, que el 29 de septiembre de este año al terminar su contrato de arrendamiento, entregarán voluntariamente el inmueble si así lo solicita el comprador.
Camilo Úsuga, director general de Rematando.com, explicó que “Éxito tomó esta decisión para asegurarse que el comprador se ajuste a sus necesidades y condiciones, por lo que tienen cinco días después de que se realice el pago para analizar e investigar a la empresa, y asegurarse que no tengan casos de corrupción o dineros malhabidos”.
Igualmente aclaró que la firma puede tomar la decisión de finalizar definitivamente el contrato, renovarlo con el nuevo comprador o competir con otras organizaciones que se puedan llegar a interesan en este predio.
Por otro lado, Luis Fernando Castaño, socio fundador de Pro2 una comercializadora de proyectos y centros comerciales, dijo que esta es una negociación con un alto nivel de complejidad, ya que requiere que el inversionista que está interesado en la compra, realice un análisis profundo al tratarse de un cliente triple A y con alta reputación financiera.
“Lo que está haciendo Almacenes Éxito con esta decisión es una jugada segura para analizar si desea o no volver a renovar el contrato con el nuevo dueño”.
“Es poco probable que una marca de estas deje un inmueble, al no ser que haya factores externos que los obliguen a tomar esta decisión como cambio de administración”.
Pero ¿cuáles son las características que se deben tener en cuenta al momento de realizar este tipo de inversiones? Según Castaño en este tipo de contratos, que usualmente son a largo plazo, se debe conocer con anterioridad la vigencia del contrato, las cláusulas instauradas para la salida y adicional a esto conocer el término de rentabilidad. Respecto a esta oferta de venta “el indicador más recurrente en este caso que involucra rentas variables y rentas fijas, es un porcentaje de las ventas que depende del tamaño del local o la actividad y un modelo es de riesgo compartido.
Agrega además que ya que en Colombia y Latinoamérica hay muy pocas opciones para grandes superficies de supermercados, es poco probable que una de estas marcas decida salir de estos centros comerciales que ya tienen bastantes años de trayectoria.
Por eso uno de las causas que podría influir en la toma de esta decisión de retiro, es la falta de un acuerdo mutuo con el propietario o inversionista, condiciones que no se acoplan al sistema de negocio o simplemente el cambio de administración.
A pesar de esto aseguró que “esta es una transacción compleja de realizar, porque un inversionista difícilmente cerraría el acuerdo sin tener un arrendatario fijo, y arriesgándose a comprar un inmueble desocupado”. Al preguntarle al Éxito informó a LR que se encuentran estudiando el caso, y sus características, a nivel interno, para posteriormente dar a conocer la decisión final.
Los antecedentes de la titularización
En un documento publicado por el Grupo Éxito en 2016, se dio a conocer la titularización Cadenalco 75 años, que tiene como fecha de emisión septiembre de 1997 con los títulos de participación inmobiliaria, a la orden, libremente negociables. El plazo inicial fue de 10 años con posibilidad de prorroga, sin exceder 20 años en total, precisamente para los bienes fideicomitidos San Diego y Salitre con tenencia de fideicomitente a título de arrendamiento por un monto de $54.000 millones.
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