El ABC para entender el caso del proyecto de vivienda Aquarela en Cartagena

Más de 14 meses, entre diciembre de 2013 y febrero de 2015, tardó la Sociedad Promotora Calle 47, que agrupa a cinco compañías antioqueñas del sector inmobiliario, en encontrar el terreno para construir el complejo Aquarela en Cartagena, detrás del Castillo San Felipe. A cinco años de haber iniciado el proceso, la obra no ha pasado de la primera etapa.

Aquarela es un proyecto de vivienda de interés social (quiere decir que no puede costar más de 135 salarios mínimos legales vigentes, esto es alrededor de $105 millones), ubicado en la manzana 186 del barrio Torices de Cartagena. El complejo está compuesto por cinco torres de apartamentos que suman 952 unidades: 176 en la torre uno, 236 en la dos y 180 en cada una de las tres restantes.

Precisamente esta magnitud de la construcción no fue la que detuvo las obras, pues de acuerdo con Lucas Tamayo Giraldo, gerente del proyecto Aquarela, “la decisión de construir un complejo de vivienda de interés social en el barrio Torices se dio tras una evaluación rigurosa del cumplimiento de las condiciones urbanísticas y normativas para el desarrollo de una obra de esta naturaleza en esta zona”.

Aquarela, de hecho, recibió las licencias de construcción de sus cinco torres entre el 28 de diciembre de 2015 (la primera torre) y el 28 de septiembre de 2017 (la última torre), así como el visto bueno de varias entidades distritales: Aguas de Cartagena, la Corporación de Vivienda de Cartagena (Corvivienda) y el Instituto de Patrimonio y Cultura de Cartagena (Ipcc).

Los retrasos en la obra están relacionados, más bien, con otros dos argumentos. El primero y el de mayor controversia, cataloga a Aquarela como un proyecto de urbanización ilegal por su cercanía a uno de los monumentos Patrimonio de la Humanidad: el Castillo San Felipe de Barajas; mientras que el segundo, está relacionado con una posible interrupción en el ciclo del vuelo de los pájaros.

Lo que resulta inaceptable para la compañía es que las dos determinaciones se hayan tomado luego de haberse iniciado la construcción, debidamente licenciada, de la primera torre hasta completar 25 de los 30 pisos establecidos. Para la empresa y sus abogados, este episodio pone en tela de juicio la seguridad jurídica del país.

Lo cierto es que la discusión se ha concentrado en el primer argumento (urbanización ilegal), del cual hoy se derivan cuatro procesos: una acción popular, una acción de nulidad, un proceso policivo y una batalla penal. De acuerdo con David Garzón Gómez, abogado de la firma Pinilla, González & Prieto (PGP), la primera, la acción popular (20 de octubre) fue interpuesta por el MinCultura en la búsqueda de la protección de los derechos colectivos, presuntamente vulnerados por Aquarela.

“Dentro del proceso, de manera preliminar y provisional, se suspendieron tanto las licencias como la obra, dado que la jueza consideró que, en su criterio, ésta amenazaba al Castillo”, explicó el abogado. Garzón agregó que la promotora del proyecto contestó la demanda y, a la fecha, está a la espera de que se fije un día para la audiencia de pacto de cumplimiento en la que se explorarán las posibilidades de arreglo.

Sin embargo, también está en curso un proceso policivo (octubre 24) que llevó a la suspensión y sellamiento de la obra por asuntos relacionados con el acopio de materiales, lo que, según Garzón, fue subsanado casi de inmediato. “La indagación se ha extendido al cumplimiento de la licencia y actualmente el proceso está en la etapa probatoria. La próxima audiencia está prevista para el próximo 29 de agosto”, dijo el vocero.

A la vez, está en marcha una acción de nulidad, que inició la Procuraduría y fue interpuesta (octubre 30) por la presunta ilegalidad de las licencias recibidas por la Promotora Calle 47. “En este proceso también se solicitó una medida cautelar que fue negada. Los responsables del proyecto están a la espera de que se programe fecha para la audiencia inicial”, explicó Garzón Gómez.

A la par, mañana se espera que se resuelva el proceso penal que cursa en la justicia. Respecto a este punto, el abogado explicó que la audiencia en segunda instancia resolverá el recurso de apelación interpuesto por la Fiscalía delegada contra la negación de la medida de aseguramiento proferida en la audiencia (en primera instancia) del 18 de junio, cuando un juez dejó en libertad al curador Número 1 de Cartagena, Ronald Llamas; el representante legal del proyecto, Lucas Tamayo; y al arquitecto, Claudio Restrepo; quienes habían sido capturados la primera semana de junio.

1. ¿Qué firmas están a cargo de Aquarela?

El proyecto es responsabilidad de la Sociedad Promotora Calle 47 S.A.S a través de un fideicomiso inmobiliario con la firma Alianza Fiduciaria S.A. A su vez, Promotora Calle 47 S.A.S. está integrada por cinco firmas antioqueñas de larga trayectoria en el mercado inmobiliario.

2 ¿Éste es el primer proyecto que hacen?

No. Las firmas mencionadas (Promotora Calle 47 S.A.S.) llevan más de 20 años de trayectoria en el mercado inmobiliario en el país, desarrollando proyectos de construcción de vivienda de interés social y de otros segmentos en diferentes ciudades de Colombia.

3 ¿Cuál fue la inversión en el proyecto?

Aquarela es un complejo de viviendas de interés social, tal y como lo dicta la ley. Además, el proyecto cuenta con la certificación y autorización de Corvivienda para ser desarrollado como proyecto VIS. La Promotora Calle 47 ha invertido $21.500 millones en el proyecto.

4 ¿Tienen todas las licencias para la obra?

Como se pudo demostrar ante el Juez Noveno Civil de Garantías de Cartagena, el proyecto ha cumplido rigurosamente con todas las licencias. De ningún modo se puede calificar a Aquarela como urbanización ilegal. No hay ninguna conducta ilegal o ilícita.

5 ¿El proyecto afecta el patrimonio?

No. De esto da fe el dictamen pericial elaborado por expertos, en el que se hace un estudio histórico del Castillo San Felipe de Barajas y se concluye que Aquarela no representa una amenaza para los valores de ese bien. En adición, el Ipcc constató que el inmueble no está en el área de influencia del Patrimonio.

6 ¿Por qué se selló la construcción?

En octubre pasado, después de tres años de haber obtenido las licencias y tras haber levantado 25 pisos de la Torre 1, el MinCultura dijo que la altura afectaría la visual del Castillo y una semana después presentó una acción popular que llevó a la suspensión de las licencias.

7 ¿La Unesco habló de una amenaza?

Icomos señala a Aquarela como una amenaza no evaluada técnicamente que limita la visual al Castillo. La inclusión en la Lista de Patrimonio Mundial entraña una serie de obligaciones al Estado y, en este caso, las manifestaciones de las autoridades indican que no se conoce un concepto técnico que lleve a concluir que Aquarela afecta el VUE; y que, de existir algún riesgo, ello obedece a factores ajenos que anteceden a Aquarela. No es apresurado concluir que el reciente interés y las futuras decisiones no obedecen a que esté cerca del Castillo, sino a la incapacidad institucional de adoptar las medidas regulatorias necesarias para proteger el conjunto monumental de Cartagena.

8 Si fallan en contra, ¿hay que demoler?

La audiencia de segunda instancia que se llevará a cabo mañana se da en el marco de un proceso penal, y no está, por tanto, relacionada con los procesos administrativos, también en curso, que determinaron el sellamiento. En todo caso, en primera instancia fue a favor.

9 ¿Cuánto costaría la demolición?

Esta condición no ha sido evaluada, dado que los procesos administrativos (acción popular interpuesta por el MinCultura y acción de nulidad interpuesta por la Procuraduría) no han llegado a su resolución. Es más, en ninguno de los dos casos, se ha dado marcha a las audiencias iniciales respectivas. De otro lado, como lo ha reiterado la Promotora, el objetivo primordial es y sigue siendo la culminación del proyecto y la entrega efectiva de las unidades.

10 ¿A cuánto ascendería la indemnización?

Cuantificar una indemnización en este momento es apresurado pues no se sabe cuánto van a tardar los procesos jurídicos de los cuales depende las acciones a tomar. Lo que sí es cierto es que el valor de ventas del proyecto al día de hoy, considerando la entrega de todos los apartamentos y con base en el precio máximo de las unidades de interés social, ascendería a una cifra superior de $100.000 millones. Sin embargo, hasta no conocer el resultado de los procesos jurídicos, no se puede cuantificar con exactitud los prejuicios.