El costo de una obra ha aumentado 10% por el precio de los materiales

Nos encontramos hoy con el arquitecto Hernando Heredia. El señor Heredia es conocido en el mercado por haber construido importantes obras como el centro comercial el Retiro, entre otras.

Cuéntenos de ese nuevo proyecto que tiene pensado inaugurar, un centro comercial llamado Americas Outlet Factory

Es un centro comercial en el sector de los outlet, es una construcción de tres pisos y dos sótanos con 90.000 metros cuadrados de construcción , 312 locales comerciales, una plazoleta de comidas muy grande y servicios de parqueaderos importantísimos porque tenemos mil doscientos parqueaderos.

¿Cuánto tiempo tomo hacer esta obra, cuánta gente participo en hacer todo el proyecto?
Un promedio de 500 trabajadores y se tomaron dos años largos.

¿Cuáles son las principales dificultades cuando se monta un proyecto tan grande como un centro comercial, en términos de diseño y logística?
Obstáculos aquí, pues es un negocio de oferta demanda porque con las ventas de los locales comerciales es que se construye el centro comercial. A veces tenemos vecinos con un poquito de envidia porque se esta construyendo un centro comercial grande pero ellos también han acogido el centro comercial y eso se ha superado.

Por lo general entiendo que al llegar se genera una competencia que termina siendo sana porque reactiva la zona...
Indudablemente ya hay muchos compradores del centro comercial que tienen locales en la zona de los outlet y han entrado con mucho entusiasmo y han visto que no es una bodega sino un centro comercial con todos los estándares altos de un centro comercial.

Cuando las personas toman la decisión de comprar un local en ese centro comercial, ¿hacen preguntas sobre la rentabilidad? ¿Cómo va a ser el trafico de gente? O se compra a ojo cerrado cuando ven este tipo de proyectos.
En términos comerciales ellos le enseñan a uno, ellos saben perfectamente que le sirve a ellos, cual es el área que les conviene, ellos le van enseñando a uno más que ofrecerles y saben perfectamente que si el precio es bueno le compran ahí mismo.

Con un centro comercial así, también hay una proyección de valorización….
Si, de hecho, nosotros iniciamos con valor X y hoy estamos con 40% más valorizados y en la media que el centro comercial este lleno, más valorizado también su precio tiene que ir subiendo.

Bogotá es de alguna manera una ciudad que ha tenido un crecimiento de los centros comerciales en los últimos 10 años , ¿hay espacio para más?
Si cabe, Bogotá es una ciudad de 8 millones de habitantes y este centro comercial tiene dos centros comerciales en un radio de 3 kilometro, o sea que sería el tercero en un radio de 3 kilómetros, que no es mucho realmente.

Para un constructor como usted que lleva muchos años, ¿cómo ve la usted la construcción en Bogotá, está estancada, hay oportunidades de mejorar?
Digamos que en la parte estrato 4 y 6, la gran dificultad en Bogotá es que no hay lotes, entonces toca tumbar un edifico de 3 o 4 pisos para empezar. Entonces el proyecto empieza a ser más costoso. La cuestión de Petro sin decir que es buena o mala, primero no la hemos entendido y estamos en una incertidumbre en que no sabemos que va a pasar, pero en principio seguimos buscando lotes pero si hay incertidumbre y cansancio en el medio.

¿Qué tanto afecta en Bogotá que el precio del metro cuadrado este caro en algunas zonas?
Yo creo que es por la falta de oferta de los lotes porque si uno se pone a ver la zona del Andino, realmente es muy escasa, no tiene cinco zonas de esas en estratos altos, ahora que llegue inversión extranjera en cualquier parte del mundo es bienvenida.

¿Cómo ve el tema de los costos? Porque últimamente hemos hecho debates del precio del cemento, de la gasolina, y eso les afecta indirectamente en la construcción.
Esta exagerado el precio de cemento y concreto que son la misma cosa, una obra unos años atrás el costo de una estructura era un 20%, después se volvió como 30% - 35% y obras como estas de un centro comercial están costando 50 - 55% porque el costo del hierro y del concreto inciden demasiado en el precio.

¿Ustedes han mirado precios internacionales, estándares de otros países y hay alguna brecha que se puede bajar?
Yo no sabría si eso se puede bajar porque depende de la especulación de las misma cementeras, pero que se pueda bajar, tiene que llegar a bajarse porque sino ésta va a reventarse en algún momento. Eso lo ve uno en todos los medios por ejemplo en los restaurantes, donde los precios son muy elevados, son platos donde en NY no valen. Esto en Bogotá creo que debe ir trancándose porque es muy costoso, uno lo ve en gasolina, en todo lo que conocemos creo que es muy aplicable.

El Gobierno Nacional ha impulsado un tema de alianzas publico-privadas en los últimos años, eso ha generado de alguna manera proyectos nuevos y sinergias para algunas industrias. ¿En el tema de la construcción hace falta también que haya mayor sintonía o dialogo ente lo publico y lo privado?
Indudablemente en todas las ciudades del mundo siempre hay unión en todas partes , en Colombia creo que le tenemos miedo al sector público o mejor dicho que el gobierno participe con uno porque sabemos los costos que tiene las partes del gobiernos, el privado trabajo hasta donde puede con los márgenes de ventas y a veces es mejor trabajar solos, en Colombia sucede eso.

Ahora aparte de este proyecto que lanza, ¿hay alguno que tenga en mente que quisiera desarrollar, algo que usted tenga soñado? ¿Un gran proyecto de toda la vida?
De por si este proyecto ya es bastante grande, son 90.000 metros cuadrados cuando en proporción comentábamos antes de la entrevista , el Andino tiene 25.000 metros cuadrados. Estamos desarrollando uno en Barranquilla que tiene centro comercial, hotel, apartamentos, oficinas y centro de convenciones, entonces son proyectos que demandan mucho tiempo, viajes, y creemos que son aportes nuevos para la arquitectura y sobre todo para la ciudad de Barranquilla.

Y en otras regiones, ¿ve oportunidades en otras ciudades intermedias de Colombia donde no se ha desarrollado del todo ese potencial en centros comerciales como por ejemplo Villavicencio, Ibagué, Bucaramanga, hay como ve ese mercado?
Yo particularmente no quiero explorar mucho porque no soy muy amigo del avión, pero se que muchos están trabajando en ciudades intermedias, por ejemplo en Bucaramanga, en los llanos, pero hay mucho por hacer en Colombia.