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El principal desafío se encuentra en los proyectos que entran en ejecución este año pues Camacol estima que más de 349.000 viviendas sin iniciar
La Cámara Colombia de la Construcción (Camacol) proyecta que el PIB del sector edificador será de 9,8% en 2023, un crecimiento más moderado que las cifras por encima de 11% registradas en 2021 y 2022. No obstante, constructores y fondos inmobiliarios ya están expresando preocupaciones ante la continuada alza de tasas de interés, el encarecimiento de los materiales, y la incertidumbre que generan las políticas del Gobierno, como la reforma pensional. Todos estos factores hacen que ya haya una desaceleración en el sector.
El principal desafío se encuentra en los proyectos que entran en ejecución este año. Camacol estima que hay poco más de 349.000 viviendas sin iniciar construcción y de ellas 189.000 entrarán en obra. “La dificultad es que los constructores que lanzaron proyectos hace dos años con un presupuesto, ahora deben empezar a construir con unas condiciones muy distintas. Se han encarecido los insumos entre 15% y 20%, cosa que no tenían calculada”, explica Andrés Zuleta, gerente de Inmobiliaria Corporativa de Colombia.
“Adicionalmente, cuando el constructor hizo el cierre financiero, había hecho unos cálculos de tasa de crédito constructor que, como son tasas variables, hoy en día se han duplicado”, añade Zuleta.
Para Gustavo Villa, gerente de CNV Construcciones, el cierre financiero se hará cada vez más difícil, en particular para los proyectos que están avanzados en preventa. Estos constituyen la mayoría.
“Casi seis de cada 10 viviendas sin iniciar construcción pertenecen a etapas en las que ya se ha vendido más de 70% de las unidades. Aumentar el precio de las que no se han vendido tampoco es una opción debido a que la capacidad de compra de quien busca adquirir el inmueble también ha retrocedido. Tenemos que trabajar con márgenes que ya de por sí son muy estrechos para los constructores y buscar los mejores aliados proveedores para reducir los costos”, señala Villa.
Por su parte, Manuel Ignacio Pérez, gerente de Mipko Constructores, explica que su empresa había hecho presupuestos en base a tasas de interés de 12%. “Ahora estamos en 18%, por lo que hay negocios que están abortando proyectos porque no tienen cierre financiero por costos. Nosotros no, pero hemos desistido de etapas. A finales del año pasado tuvimos que renunciar a toda una etapa y vender de nuevo con un precio más alto tope de vivienda VIS”, indica.
A esto se suma que los costos de crédito hipotecario podrían poner en aprietos a los compradores que esperan la entrega de su vivienda este año.
A cierre de 2022, el desistimiento de compra sobre el total de viviendas vendidas fue de 8,8%. “Hace un año los clientes podían tener unas tasas de crédito hipotecario entre 6% y 8%. Ahora casi se ha duplicado. Allí podría haber un comportamiento determinante. Algunos bancos hablan que entre 20% y 25% de los clientes no van a lograr el cierre financiero”, señala Juan Guillermo Barrera, gerente de Acierto Inmobiliario.
“Los empresarios están evaluando alternativas de financiación con sus propios activos inmobiliarios mediante estrategias de ‘sale and lease-back’”.
“Las preventas de vivienda podrían llegar a 250.000 unidades. En el escenario de que las tasas de interés sigan altas y no continúen los subsidios, las ventas podrían bajar en 3,3%”.
A todos estos factores económicos se suma la incertidumbre que, de acuerdo a empresas del sector, provocan las reformas anunciadas por el Gobierno, y en especial la que atañe al sistema de pensiones. Si bien no hay una propuesta definida, hay dudas en torno a qué va a pasar con el ahorro que los trabajadores tienen actualmente en fondos de pensiones privados, jugadores clave en el mercado de capitales.
“Muchos fondos de inversión inmobiliaria se apalancaban con recursos de los fondos de pensiones. Como la reforma está sobre la mesa, los fondos inmobiliarios que dinamizaban el sector comprando inmuebles para rentar, o que hacían desarrollos de la mano de constructores, están frenando sus políticas de inversión hasta saber si va a haber plata en el futuro”, afirma Zuleta.
En esa misma línea, Barrera considera que los estos instrumentos internacionales también están optando por esperar. “Los mercados se anticipan a las situaciones. El año pasado, si querías comprar un lote de $30.000 millones, te sobraban inversionistas. Hoy no invierten un peso en Colombia porque hay inseguridad en las políticas”, declara.
Otra de las dudas es la continuación de los subsidios para vivienda VIS . “El Gobierno quiere mantener ‘Mi Casa Ya’. El reto es asegurar los recursos para los 82.000 subsidios de vivienda proyectados en 2023”, declaró Edwin Chiriví, presidente (e) de Camacol.
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