"Vacancia a nivel nacional de oficinas es 11,3%, menos de lo que proyectábamos"

El sector inmobiliario se ha visto fuertemente afectado por cuenta de la pandemia. De acuerdo con Roberto Cáceres, gerente de Colliers International para Colombia, a esto se sumó el paro nacional que afectó la recuperación que se venía dando. No obstante, consideró que hay una dinámica de mejora en algunos segmentos, por lo que podrían cerrar con buenas cifras.

En general ¿cómo ha sido este año para la industria inmobiliaria comparado con 2020?
Este año ha sido menos difícil de lo que pensábamos, sin querer decir que ha sido bueno. Por efectos de la pandemia el resultado no fue malo, tuvimos buena actividad en mercados como el de bodegas, locales comerciales a la calle y nos vimos más golpeados en centros comerciales, que requieren tráfico de personas. Más que la pandemia, el paro nos afectó en plena recuperación y disminuyó nuestro crecimiento en todas las líneas de negocio.

¿Cómo se ha comportado la vacancia por cuenta de estos factores?
Al disminuir la circulación de personas, que es la base del mercado de comercio, se afecta la vacancia. Con el paro no solo se detuvo este negocio sino otros que habían estado a flote durante la pandemia, como droguerías, bodegas y algunos locales. Durante este momento, toda la economía se detuvo. Hubo varios negocios en los que inversionistas decidieron parar por problemas en su operación. La reactivación tuvo una parada en seco muy fuerte y eso afectó casi todos los mercados.

Hoy estamos volviendo a tomar ritmo en nuestros mercados. El termómetro inmobiliario es la vacancia de oficinas y en términos generales se esperaba que con la pandemia y el paro el trabajo en casa iba a estar muy concentrado y el uso de oficinas iba a disminuir de forma dramática. Si bien es cierto que el trabajo en casa ha aumentado, por el perfil de ciertas operaciones y cargos hay cosas que se dificultan en la virtualidad. Eso ha llevado a que la vacancia, que esperaba que superara 20% a nivel nacional, solo se mantenga en 11,3%. Un mercado sano debe ubicarse entre 7% y 9%, porque hay suficientes alternativas para clientes que requieran más espacio, pero no hay demasiada oferta. Hace cinco años la vacancia era de 15% y no estábamos en pandemia, es el comportamiento cíclico de los mercados inmobiliarios. Antes de empezar la pandemia estábamos en 5% de vacancia, entonces la pandemia nos tomó en un momento de expansión.

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¿Cómo van este año los segmentos comercial, bodegas, turismo y oficinas?
Hay mucha incertidumbre a nivel mundial y Colombia no es ajeno. En el caso de oficinas, el efecto pandemia, trabajo en casa y coworking está todavía evolucionando y qué va a terminar pasando no se sabe. Se está hablando de una disminución en el uso de oficinas de 30%, pero un aumento de coworking similar. Es decir, es una ecuación con muchas variables y no sabemos en qué va a resultar. Yo creo que va a disminuir la cantidad de oficinas ocupadas, llevando a una vacancia para 2022 de 17% o 18%. Cada ciudad tiene una dinámica particular, Barranquilla tenía una sobreoferta ya antes de la pandemia, probablemente va a tener una situación compleja. Bogotá estaba en 4%, llevándola a una situación más sana a largo plazo y Medellín también tenía una vacancia baja.

En el caso de bodegas, estas tuvieron un comportamiento particular. El esquema logístico tuvo que acelerarse y el aumento de inventario tuvo que aumentarse porque crecieron los procesos de comercio electrónico y las compañías logísticas empezaron a potenciar sus redes de bodegas. Esto llevó a que grandes bodegas fuera de la ciudad tuvieran que desarrollarse para cubrir esa demanda. No obstante las bodegas de 1.200 metros cuadrados, que son el promedio, se vieron afectadas por desocupación. A julio la vacancia estaba en 15% aproximadamente y creemos que el aumento de bodegas medianas va a llevar a que aumente esta cifra hasta 17%.

Los locales comerciales hay que dividirlos en dos: el local a la calle y centros comerciales. Los primeros tuvieron una alta vacancia, pero en los últimos meses se han reactivado con mucha fuerza y en este momento están en niveles de 5%. Los segundos, están recibiendo de nuevo tráfico y con buenos niveles de venta, pero estos deben evolucionar hacia el cambio de comportamiento de los consumidores que son más de experiencia que de compra.

El mercado hotelero fue el más afectado, con ocupaciones 10% promedio al año, lo cual es dramático. Esto llevó a que tuvieran que afrontar situaciones complejas las cadenas hoteleras y algunas con procesos de renegociación de cánones. Ya se están recibiendo informes de ocupación cercanos a 70%. Ya están empezando a recuperarse y en junio y julio hubo muy buena ocupación. El turismo corporativo todavía tiene que recuperarse.

Con base a este panorama ¿cómo espera que cierren el año en términos de ocupación?
En comercio tenemos una vacancia cerca a 9%, incluyendo centros comerciales. Esta es una cifra dura para este segmento porque implica que uno de cada 10 locales está libre y la gente puede sentir que el mix disminuye. Esto está siendo aprovechado por marcas que no han tenido acceso a estos espacios tradicionales. Esperamos que con esto la cifra pueda bajar hasta 4% o 5%. Las ventas que están reportando en general son favorables y esperamos que no se detenga la economía en los próximos meses.

Ahora queremos que nos hable del tema de precios por m2 ¿Los precios han caído para atraer a nuevos clientes o todo lo contrario?
El fenómeno de precios en 2020 fue de alivios. Los propietarios fueron conscientes de que los clientes no estaban usando los inmuebles y estaban pasando por procesos financieros complejos, por lo que dieron alivios sobre los cánones u otras formas de ayuda. Nosotros que administramos unos 2.000 contratos, logramos renegociar 70% y en algunos casos disminuir la renta en 30%. Nosotros revisamos el nivel de afectación de cada local.

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Este año, los usuarios de oficinas que normalizaron sus pagos y tienen vencimientos notan que no ocuparán físicamente la totalidad de la oficina y por ello están renegociando para disminuir sus rentas entre 15% y 20%.

En bodegas no se notó tanto, pero podemos promediar una disminución de 20% de aquí a final de año para volver a ocupar esos espacio.

Hablemos ahora de las ciudades ¿Qué ciudad tiene el mayor y el menor precio para renta y compra?
Una ciudad con una situación compleja es Barranquilla que tenía problemas de vacancia en oficinas desde antes de la pandemia, donde teníamos vacancias de 20%. Con la pandemia se ha profundizado. En centros comerciales tuvieron un proceso de reactivación, la desocupación aumentó pero no tanto. Medellín quizá fue la más resiliente, se ocupó rápido y la vacancia en oficinas solo aumentó dos o tres puntos. La absorción fue muy rápida. Los precios se han reducido cerca de 10%. Cali es una ciudad con muchas oportunidades, gracias a la cercanía al puerto, que hace que tenga un potencial en temas logísticos. Es una ciudad con los mejores precios. En Bogotá los proyectos de oficinas de alto nivel no se han afectado en precios, pero en los otros segmentos sí hay caídas, con márgenes de negociación de $55.000 por m2. Las oficinas tipo B que aumentaron en oferta pudieron caer de $60.000 a $50.000 por metro.

Ahora hay nuevos jugadores que son los BPO y call centers que están absorbiendo mucha área de tipo B en las cuatro ciudades. Colombia es una buena fuente de ese tipo de negocios. Eso está llevando a que haya una reducción de precios hasta $45.000 incluso.

¿Cómo se ha comportado la venta?
Son disímiles. El mercado venía en un proceso de expansión previa a la pandemia y vendieron los proyectos. Tenemos la suerte de tener esquemas fiduciarios en los que si no tengo garantizado el alcance de punto de equilibrio no se inicia la obra. Lo que estaba vendido antes de la pandemia no tiene el riesgo de la fluctuación. Por eso no cayó en los segmentos. Lo que sí vimos en que en mercados específicos, empresas que tenían inmuebles no operativos salieron a liquidarlos y en ese caso sí cayeron los precios.

¿Qué tendencias han notado en la reactivación del sector inmobiliario?
En centros comerciales vemos que se está saliendo del esquema de compra por el de experiencia. En oficinas vemos que la flexibilidad y la interacción con otros espacios es el panorama que vemos. Estas van a tener más espacios de reuniones y menos zonas privadas que ya casi no existen. En bodegas estamos viendo que se están haciendo espacios de última milla dentro de la ciudad y que no pasaba antes.

Todo indica que el nuevo esquema de trabajo será mixto y ya no se tendrá que ir tanto a la oficina ¿están creciendo los espacios para el coworking?
Este es un negocio que alquila los espacios como funciona un hotel. Este es un esquema. También está una oficina con un modelo similar para atender reuniones o conferencias. Bajo este modelo vemos que está funcionando ahora el mercado.

Un estudio reveló que los hoteles pequeños se llevan la mayor parte de la demanda ¿qué explica este comportamiento?
Los usuarios de hoteles como ejecutivos ya no están recurriendo a estos espacios. Lo primero que vemos que se está reactivando es el turismo y es hacia sitios más tranquilos, con menos gente y del tipo boutique. Yo creo que poco a poco vamos a regresar a cómo estábamos antes de la pandemia, quizás no con el volumen, pero vamos al modelo. Creo que lo que se va a desacelerar es la construcción y no la ocupación.

¿Quiénes están requiriendo más espacios de oficinas?
Son los BPO y los call centers. Estamos teniendo una demanda importante de grandes volúmenes a bajos costos. Con respecto a espacios compartidos, hay empresas que están viendo la oportunidad del coworking para trasladar operaciones grandes y por ello están firmando contratos a menor tiempo. Las oficinas tradicionales no van a desaparecer, van a mezclarse los distintos modelos.

¿Qué resultados financieros esperan tener?
Tenemos proyecciones un poco por encima del presupuesto que teníamos. Tenemos cinco líneas de servicio y todas las que implicaban administración han tenido un buen comportamiento y han soportado nuestra operación. La renegociación de contratos también nos ha ayudado mucho. Por otro lado, la administración de proyectos ha sido fuerte por la rotación que ha habido. Esos tres aspectos soportan nuestra operación. Los data centers vamos a verlos mucho y Colombia se va a volver objetivos de varias empresas para tener sedes y va a dinamizar el mercado industrial.

¿Tienen proyectados nuevos servicios?
No tanto nuevos servicios, sino modificaciones a los existentes. Estamos ahora trabajando en la estructuración de proyectos y esperamos tener una línea de negocio importante para el próximo año.