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En las últimas dos décadas se han construido, en promedio, 8,9 establecimientos cada año. ¿Por qué hay ahora una desaceleración?
En 2023 se prevé la inauguración de dos nuevos centros comerciales: el Único Outlet de Bucaramanga y el Gran Manzana de Cartagena. Estos se sumarán a los 261 establecimientos, repartidos en 61 ciudades, que ya existen en el país, según cifras de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia (Acecolombia).
Este será el cuarto año consecutivo en el que solo se construyen dos centros comerciales en el país, una cifra que está muy por debajo de la vertiginosa aceleración que vivió el sector desde 1999. A fines de siglo, se habían construido 56 centros, a razón de 2,1 por año. Para 2o22, la cifra era de 261, un aumento de 366%. En promedio, se construyeron 8,9 sitios por año.
La caída se hace más evidente al tener en cuenta la superficie bruta alquilable (GLA, por sus siglas en inglés). En 2018, se construyeron 403.925 metros cuadrados. Desde entonces, la cifra ha venido cayendo: 263.800 metros cuadrados en 2019; 78.900 en 2020; y un leve repunte de 124.400 en 2021.
El año pasado, la GLA fue de apenas 64.000, incluso más baja que en el primer año de la pandemia. En 2023, el Gran Manzana de Cartagena y el Único Outlet sumarán aproximadamente 47.000 metros cuadrados, según estimaciones de Acecolombia. Esto representa una caída de 88,4%.
¿Cuáles son las razones de la desaceleración?
Mario Ramos, gerente Gran Manzana, afirma que lograr el cierre financiero de un centro comercial es cada vez más difícil debido a los costos de construcción y de crédito. “La inversión de Gran Manzana en Cartagena es de $160.000 millones. Nuestro proyecto es de propiedad horizontal, por lo que atraemos clientes para que compraran sus locales. Sin esa cofinanciación, hubiera sido muy difícil salir adelante”, explica.
Por su parte, Leopoldo Vargas, gerente de Mall & Retail, afirma que la desaceleración es un fenómeno estructural: hay una saturación de centros comerciales en el país. "De hecho, el indicador de metros cuadrados comerciales por cada 100 habitantes ya supera los 23 en ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla. Municipios como Neiva están en 36 metros cuadrados por cada 100 habitantes. Esto muestra que hay una sobreoferta, por lo cual no se están construyendo tantos. El boom de los centros comerciales se acabó", explica Vargas.
Entre 2010 y 2019 se desarrollaron cerca de tres millones de metros cuadrados de área comercial y se construyeron 113 centros comerciales. La expansión "fue bastante superior al crecimiento poblacional, inicialmente porque se dio inicio a un proceso de 'colonización' de nuevos mercados, en el que se abrieron centros comerciales en ciudades donde la industria aún no tenía presencia", explica el director de Acecolombia, Carlos Hernán Betancourt.
El líder gremial afirma que la ralentización generará un giro en el que las empresas no se enfocarán en el desarrollo de nuevos centros sino en la expansión de los existentes, en aras de mejorar la experiencia y la oferta de las zonas. “Actualmente, cerca de 38% de los centros comerciales del país están considerando inversiones en los próximos años en esa vía”, indica Betancourt.
Los nuevos centros comerciales
El Único Outlet de la capital santandereana pertenece a una cadena de mismo nombre que ya tiene presencia en Cali, Dosquebradas, Barranquilla, Yumbo, Villavicencio, Pasto y Neiva. Este nuevo establecimiento en el sector Fontana contará, según la compañía, con 150 locales, salas de cine, juegos y gimnasio, mil parqueaderos y una plazoleta de comidas. Además generará 1.500 empleos entre directos e indirectos.
Por otra parte, se espera la inauguración del centro comercial Gran Manzana en Cartagena. Este, con una superficie bruta alquilable de 28.400 metros cuadrados, será "el tercero más grande de la ciudad y del departamento de Bolívar", según indica la empresa. Tendrá un área de influencia que atenderá a más de 590.000 habitantes de estratos 2, 3 y 4; y se conectará directamente con la Terminal.
El Gran Manzana ya cuenta con más de 85% de comercialización. De hecho, ya están confirmadas marcas ancla como SAO Olímpica, Cinecolombia y BodyTech, además de otras importantes como Juan Valdez, Popsy, The Cookie Jaar y KFC.
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