“No es buen momento para desmontar subsidios a las vivienda de interés social”

Los próximos dos años serán “turbulentos” para la construcción, que venía enfilando años de continuo crecimiento. Arquitectura y Concreto, una de las constructoras más grandes del país - con ingresos por $718.000 millones en 2021, hizo sonar la alerta en Inside LR y planteó la necesidad de medidas frente a este panorama, desencadenado por la inflación y el alza de tasas. Francisco Martínez, presidente de la empresa, pidió reconsiderar el desmonte de subsidios, “abrir la frontera” para segunda vivienda de extranjeros y concretar las promesas por el turismo. Anunció que cerrarán 2022 con 2.900 viviendas vendidas y tres nuevos proyectos en República Dominicana.

¿Cómo cierran el año, en medio de la subida de tasas?

Para nosotros siempre ha sido lo más importante la confianza de los clientes. Y nosotros haremos lo que sea necesario para cumplirles a esos clientes que confían en nosotros. Vemos que el panorama puede ser bastante turbulento en el año 23 y 24; no por razones políticas, quiero ser claro, básicamente por razones de tasas de interés que obedecen a una inflación mundial, y que la reacción de todos los bancos centrales ha sido elevar las tasas. Cuando se elevan, las cuotas mensuales de nuestros clientes se elevan y muchísimas veces salen de su posibilidad de pago, de su salario, y desafortunadamente las ventas se afectan de manera sensible. Los que somos mayores y nos han tocado crisis, aprendimos de la prudencia y de la importancia de ser compañías financieramente sólidas para poder atravesar estas épocas de gran turbulencia y de ventas difíciles. Esto no es permanente, es temporal.

¿Anticipan una disminución de la demanda en el sector?

Colombia en un buen manejo económico ha logrado crecer su construcción permanentemente en los últimos 14 ó 15 años, obviamente con altibajos, pero creciendo año a año. No nos había tocado en épocas recientes una crisis tan dura de los intereses, donde ya van para 16%, 18% fácilmente, que es durísimo para los clientes y nosotros los constructores. Yo sí anticipo un periodo difícil, como hace mucho rato no lo teníamos.

¿Qué hacer?

De ahí la importancia de que el Gobierno tome medidas anticíclicas para poder corregir este tema. No es un buen momento para desmontar los subsidios; no es un buen momento para no incentivar la vivienda de interés social, que tanto bien le ha hecho a tanta gente en Colombia. Entiendo y comprendo que la vivienda de interés social con todas las alzas de costo se le ha salido de rango y de potencialidad a mucha gente de bajos ingresos. Está siendo absorbida más por la clase media que por la clase baja; pero el Gobierno en su potestad, en todo lo que puede hacer, debería inventarse algún tipo de subsidio para la gente de menores ingresos, llegando casi que hasta la vivienda gratis.

¿Qué clase de medidas han considerado?

Hemos insistido en reuniones con la Ministra en el tema de abrir la frontera de manera real para segunda vivienda para extranjeros. Colombia es un paraíso, más con un dólar a $5.000, para muchos jubilados, retirados de otros países. Principalmente de EE.UU. Un jubilado americano con US$5.000, que es una pensión relativamente baja allá, aquí vive como un rey. Países como Panamá, Costa Rica, República Dominicana, han logrado atraer a este tipo de personas a vivir en Colombia. Colombia está de moda, están llegando turistas de todas las nacionalidades. Podría ser un foco importantísimo de trabajo. Esto significa la exportación de la vivienda: queda en manos de un extranjero.

¿Cómo cerrarán 2022?

Nosotros tenemos aproximadamente 70 proyectos en ejecución en todo el país. Este año vamos a estar en unas 2.900 viviendas, muy parecido al año pasado. Nos preocupa terminar bien los proyectos, así sea a pérdida, pero entregarle a la gente su vivienda, sin ningún contratiempo. Nos preocupa iniciar nuevos proyectos, porque llegar a los puntos de equilibrio de nuevos proyectos va a estar difícil. Difícil, porque el apetito ya está cayendo. El informe de Galería Inmobiliaria refleja en octubre una caída de 30% en las ventas frente al año pasado. Eso es muy significativo y no es el final.

¿Cómo cambia el mercado?

La vivienda en arriendo se va a cotizar más, se va a disparar su precio. Mucha gente que no va a comprar necesariamente tiene que vivir en alguna parte, y el arriendo es una alternativa.

¿Por qué dice que cerrarán proyectos “a pérdida”?

Las personas que nos compraron hace uno o dos años se ganaron una inflación de los costos materiales cercana al 25%. De ahí que es probable que algunos de nuestros proyectos cierren con pérdida. De ahí la importancia de la solidez financiera de la empresa, porque perfectamente podemos absorber unas pérdidas en algunos proyectos que los costos van a ser más altos que el valor de la venta. En buena parte el dólar a $5.000 encarece todo lo que es importado, los ascensores, las bombas de agua, cables eléctricos, muchos temas que se transan en dólares. Estoy seguro, no somos la única empresa que va a cerrar proyectos a pérdida. Lo importante es cumplirle al cliente. El cliente compró y no es su culpa que haya subido. Y para poder sostener proyectos a pérdida tienen que ser empresas financieramente sólidas, que durante muchos años hayan ahorrado sus ingresos, se hayan capitalizado, vuelto patrimonio, que es el que finalmente les responde a los compradores.

¿Qué estrategias implementan para hacer frente a esto?

Nuestra estrategia va a estar enfocada en segunda vivienda. Hay un nicho de personas que a pesar de la crisis aún tienen su capacidad adquisitiva muy blindada y pueden comprar en Cartagena, en Barranquilla. Otra estrategia es sacar, en sitios estrato cinco y seis, proyectos estrato tres y cuatro: mejorar la ubicación de los proyectos, tratando de que la gente haga el esfuerzo por mejorar no solo de área, sino ubicación. Lo tercero es buscar proyectos en el exterior.

¿En qué países?

Estamos abriendo oportunidades en República Dominicana, un país descrestador en cuanto al manejo de sus finanzas. Es un país que este año la moneda se ha revaluado 8%. Estamos pensando en tres proyectos: Un hotel, de la mano de la cadena Accor, que fue la misma cadena con la que hicimos el Sofitel en Barú, con resultados extraordinarios; es el operador más grande del mundo, tiene cerca de 5.300 hoteles, y curiosamente no tenían presencia en República Dominicana. Estamos trabajando ambas empresas en pro de conseguir una locación para un hotel de lujo. Tenemos un segundo proyecto en Punta Cana, para vivienda turística alrededor de una cristal lagoon. Un tercer proyecto es con un socio dominicano: la tercera y cuarta etapa de un proyecto de vivienda para dominicanos, vivienda económica.

¿Qué lecciones ven allá?

Este país se lleva 50% del turismo de todo Centroamérica, y es porque hay una directriz de todo el aparato económico, tanto público como privado, en el sentido de las ventajas que trae la inversión extranjera y el turismo. El presidente Petro habló de la importancia del turismo como el nuevo petróleo, pero no vemos nada concreto a favor de eso. Colombia sería un magnate del turismo en el mundo entero, pero para aprovechar esas oportunidades turísticas hay que darles exenciones a inversionistas que inviertan en hacer nuevos hoteles, nuevos aeropuertos, toda la infraestructura necesaria para atraer ese turismo. No es lejana la posibilidad de que Colombia reemplace los ingresos petroleros por ingresos de turismo, pero tiene que tomar medidas en ese sentido, mejorar las condiciones para que los inversionistas inviertan en hoteles. El alza del dólar no debería seguir siendo muy fuerte si el Gobierno no hace ninguna jugada extraña: se debería mantener en estos niveles entre $4.500 y $5.000, y ya el mercado absorbió eso. Lo importante es que no siga de $5.000 a $7.000, porque ahí sí, apague y vámonos.

EL PERFIL
Francisco Alejandro Martínez es arquitecto de la Universidad Pontificia Bolivariana. Durante años ha forjado espacios de crecimiento económico como el Centro Comercial El Tesoro. Actualmente, Arquitectura y Concreto cuenta con más de 70 proyectos de vivienda, comercio e inversión, con certificaciones de sostenibilidad como Edge y Casa, la cual le ha otorgado en los últimos días la insignia Platino. La empresa ha sido acreditada además con certificaciones de solidez financiera como la calificación A+ que le dio la agencia Fitch Ratings, que destaca su trayectoria, experiencia y confiabilidad en la gestión del riesgo de sus inversionistas.