"Tendremos la apertura de 15 centros este año con una inversión de US$30 millones"

ARTÍCULO RELACIONADO

Google rechaza contrato de arrendamiento de WeWork y firma uno con su rival IWG

Ante un panorama de mayor demanda de oficinas flexibles, IWG espera que el coworking represente 30% de la oferta del mercado, por lo que su plan es abrir 15 edificios en Colombia con una inversión de US$30 millones. Así lo afirmó Álvaro Rocafort, director de IWG para México y la región Andina.

¿Cómo vivieron el año 2020 en medio de la pandemia?
El año pasado en todo el año hubo diferentes etapas. Claramente en el año con la imposibilidad de ir a las oficinas nos generó problemas de ocupación en los que perdimos 30 puntos. Pasamos de 92% en marzo a 62% que tenemos a día de hoy. Proyectamos en octubre de 2021 lograr 92% de ocupación. Con tarifas más reducidas, por supuesto, porque el negocio se está reajustando. Nuestras tarifas están entre 30% y 35% por debajo. Eso quiere decir que recuperaremos los niveles de ocupación con un 30% menos de ingresos.

¿Y estos primeros cuatro meses del año que han visto?
Enero y febrero fueron muy quietos, pero de marzo en adelante nuestra demanda ha crecido de forma exponencial. Es por eso que proyectamos llegar a 92% en octubre. Vemos que los clientes más allá de tantear los precios, ya hay compañías grandes que están haciendo cierre con nosotros. Por ejemplo, hace 2 semanas cerramos una venta de 250 m2, que es una venta importante para una compañía como la nuestra, porque es de cerca de 2% de nuestra área.

¿Cómo ha sido la dinámica de la rotación? ¿han entrado y salido muchas empresas?
Esa es la clave de nuestro negocio. La rotación se ha mantenido, hoy en día, si bien no todos, un 33% son clientes nuevos que hace menos de dos o tres meses firmaron con nosotros. La idea es lograr que se mantengan durante los próximos meses. El resto ocupación son compañías más sólidas que se renegociaron para que nos genere demasiado rotación. Cabe matizar que lo importante para nosotros es firmar contratos de un año para adelante. También es importante que un porcentaje alto de ese 60% de ocupación sean compañías multinacionales. Las Pymes y emprendimientos son muy valiosos y los queremos con nosotros, pero como compañía a efectos de generar solidez a mediano y largo plazo tendemos enfocarnos en esas multinacionales. Porque claramente en momentos de crisis no se ven tan castigadas por los cambios.

En este momento ¿cuánto de sus contratos son con multinacionales?Debemos estar sobre 70% de nuestros contratos. Al ser una compañía multinacional con 4.000 centros en 120 países entre 25 y 30% de nuestros clientes son de otros países que hacen apertura comercial y la mayoría de las veces entran a los nuevos países por medio de nosotros.

¿Cuál es el área que tienen en Colombia?
Tenemos 16.000 metros cuadrados divididos en 13 edificios, de los cuales nueve están en Bogotá, dos en Medellín y dos en Barranquilla.

¿Cuáles son las aperturas que tienen programadas?
En el transcurso del próximo año tenemos 15 aperturas programadas, de las cuales una ya está en construcción, que es el Centro Comercial Nuestro Bogotá, que va a ser el primer coworking en Latinoamérica ubicado en un centro comercial. Esto habla del cambio de tendencia que vamos a ver en los próximos meses en términos de oficinas. Normalmente, antes de la pandemia la gente iba a zonas de oficinas a trabajar, hoy en día no.

Hemos visto que si bien queremos consolidar estos sectores, con las nuevas tendencias tenemos que entrar a nuevos sectores en los que no hemos entrado. Me refiero a sectores de ocio cómo lo es un Centro Comercial. Estamos viendo otras cinco o seis aperturas en centros comerciales y también en zonas residenciales. Hasta ahora no tenemos oficinas en centros residenciales, pero le estamos apostando a que no menos de seis o siete sean en estas. Esto se debe a que buscamos ayudar a los empleados a ser más eficientes con su tiempo, pues en grandes capitales de latinoamérica se sufre mucho por temas de transporte. Entonces acercando las oficinas a la casa vamos a hacer que ahorren tiempo iba a tener efectos en su creatividad y productividad.

El resto nuestro portafolio para continuar en zonas industriales, zonas francas por ejemplo. El grupo tiene 19 marcas diferentes y en Colombia tenemos presencia de dos. Cada una atiende un nicho diferente. Por ejemplo, nuestra última adquisición en Estados Unidos es un coworking que es sólo de mujeres. Eso es algo que a corto plazo en Colombia no lo vemos, pero que a mediano o largo plazo esperamos que entre en el mercado.

Estos 15 centros son crecimiento orgánico con una inversión de US$30 millones. Pero tenemos otras formas de crecer que estamos llevando en este momento. Por ejemplo adquisición de competidores, que estamos activamente mirando a otros actores que han sufrido en la crisis desean vender y entrar en nuestro paraguas.

También tenemos el tema de franquicias. Este año vamos a tener el primer franquiciado en Latinoamérica, a través de un operador local, que va a abrir un centro directamente operado por ellos a través de nuestra marca Regus. Eso es un paso muy importante porque tanto las 15 aperturas como el franquiciado y las adquisiciones nos van a dejar en el primer lugar de nuestro sector en los próximos años.

¿Estas aperturas que van a hacer tendrán particularidades así?
Principalmente vamos a traer dos marcas nuevas. Una que es un formato low cost y otra muy exclusiva. Con nuestro segmento de bajo costo vamos a cubrir especialmente zonas residenciales. Por otra parte, nuestra línea exclusiva es para ejecutivos que atienden por ejemplo reuniones en clubes y que nuestra compañía les pueda brindar una atención que cubra sus necesidades.

Tras lo que hemos vivido este año va a cambiar la forma en que la gente firma sus obligaciones con arrendadores. Quizás ya no firme en un contrato de arrendamiento sino de prestación de servicios, por ejemplo, y quizás a términos más cortos que les brinden mayor flexibilidad.

¿Qué ciudades están programadas las aperturas nuevas?
Orgánicamente buscamos llegar a Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena. También estamos mirando el Eje Cafetero y santanderes. Esas no serían directamente como marca si no franquiciadas.

Este año abriremos una sola ciudad nueva que sería Cali. Las demás aperturas se van a concentrar en Bogotá y Medellín. Ahora, el plan que tenemos a los próximos dos o tres años contempla la apertura de Cali directamente, y luego en franquiciados las ciudades intermedias. Pero este año las ciudades intermedias no van a entrar. Cartagena también está en el plan que podría ser directamente o franquiciado, pero son ciudades que están más supeditadas a las oportunidades que vayamos viendo.

¿Cuántos metros cuadrados sumarían esas aperturas?
Aproximadamente van a representar 30.000 m2 adicionales.

¿Cómo ven el panorama de adquisición de clientes?
Tenemos previsto que el coworking represente 30% del inventario de oficinas. Hoy en día estamos por 1%. Vemos una demanda que se va a generar muy amplia en los próximos meses y años. Por eso tenemos que tener este inventario para atender esta demanda sobretodo compañías grandes.

¿Ya tienen alguna negociación con algún cliente para esos nuevos centros?
Sí. Desde que nosotros firmamos con un nuevo inquilino nos tardamos unos cuatro meses en construir. Durante ese tiempo nosotros vendemos entre un 35% y 40%. A día de hoy ya estamos hablando con clientes de centros que están en construcción que si bien no se han firmado sería justo después.

Con respecto a la región ¿cómo ha sido la evolución en otros países?
El impacto de la pandemia se vio por todos lados. En México, Panamá, Colombia y Chile hemos visto más o menos el mismo comportamiento; aunque sí vemos que Colombia se está recuperando más rápido. El contexto político de los países vecinos permite eso. Creemos que es el país en el que más rápido vamos a lograr nuestra meta de ocupación.

¿Cuál es la participación de mercado de Colombia frente a otros países?
En México tenemos 30 centros, en Colombia 13 qué representa entre 10% y 15% del mercado en la región.

¿Qué aperturas hay programadas para los otros países?
En México vamos a abrir unos 24 centros, que puede representar unos 40.000 m2 y será nuestro crecimiento más grande en la región. En Panamá estamos mirando oportunidades de nuevas aperturas gracias a un socio estratégico y luego en el sur por un tema político y económico tenemos que ir viendo opciones, pero nos centraremos en el norte de latinoamérica.

¿Hay algún plan de expansión hacia otros países?
En Latinoamérica estamos en todos los países y el único país en el que no estamos es Bolivia aunque estamos en conversaciones para tener franquicias en el país, pero por lo demás estamos en todos.