Clasificación del Plan de Ordenamiento Territorial determina valores de predios

Una de las primeras decisiones que se toma en un Plan de Ordenamiento Territorial es precisamente cómo se “divide” el suelo. Es decir, clasificar si este será urbano, rural o de expansión urbana. Esta declaratoria es el primer gran impacto al avalúo, como explica Liane Saumeth, experta en derecho urbano y desarrollo territorial.

“Todo esto se relaciona con el avalúo, porque automáticamente el avalúo de ese suelo aumenta considerablemente solo con estar clasificado dentro del perímetro urbano. Pero puede aumentar más su valor, cuando se le asigna el tratamiento, el uso de suelo y la normativa de cómo se va a desarrollar, es decir, alturas, densidades, entre otros. Todo lo anterior incide en el avalúo, porque es lo que determina qué tanto beneficio tiene el suelo para el negocio inmobiliario”, comenta Saumeth.

Por estas consideraciones, no es lo mismo un suelo en perímetro urbano, cuyo uso sea residencial neto a uno que permite mezcla de usos residencial y comercial, o solo comercial; así como tampoco es lo mismo el valor de un suelo que tenga una norma que permite altura de cinco pisos a una de 10.

Así mismo el suelo rural tiene muchas restricciones para desarrollar en usos que no sean afines con su clasificación, es decir, la agricultura o la ganadería, lo que hace que su avalúo sea menor frente a uno de expansión, que se prevé habilitar como urbano en un futuro y que puede incorporarse al perímetro urbano mediante un plan parcial de desarrollo.

“En el caso del suelo de expansión, para incorporarlo, debe cumplir con los mismos requisitos que para clasificarlo. El principal es la disponibilidad inmediata de servicios públicos. Por eso este incide: tiene un avalúo mayor que el suelo rural porque tiene la posibilidad de ser incorporado al perímetro urbano en la vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial”, comenta.

Pero también está el suelo tipificado en el POT que, de una u otra forma -por la norma- baja su avalúo de forma considerable. “El suelo de protección ese es el lado negro del asunto en términos económicos, pero la ganancia en términos ambientales”, puntualiza.