¿Cuándo es aplicable la fuerza mayor en los arrendamientos?

Una causa de fuerza mayor es descrita por los abogados como todo hecho, circunstancia o imprevisto, extraño a la voluntad del obligado, que este no ha podido prever ni impedir, que lo coloca en la imposibilidad de cumplir sus obligaciones.

Durante la pandemia, al momento de alegar el incumplimiento de las obligaciones financieras, esta se ha convertido en una figura válida para las negociaciones, debido a lo atípico que resulta la llegada del covid-19.
Según las últimas cifras de Fedelonjas, 34% de los hogares vive arriendo, es decir, 4,9 millones del total nacional. De estos, son muchos los que han acudido al artículo 64 del Código Civil para dar por terminado el contrato invocando un “caso fortuito o de fuerza mayor”, debido a las circunstancias derivadas por la pandemia.

Esta figura de fuerza mayor puede ser invocada por un deudor que no puede cumplir un contrato porque un hecho externo, imprevisible e irresistible se lo impide. Pero, para que esto aplique, es necesario que se cumplan ciertos requisitos. Primero, que al deudor le quede imposible cumplir el contrato, no que le resulte más difícil o más costoso.

Fernando Castillo, socio del Equipo Corporativo/M&A de Brigard Urrutia, dijo que la fuerza mayor no aplica cuando un contratante debe dinero. “En esos casos, aún si un hecho externo e imprevisible hace que sea difícil pagar, no lo hace imposible. Y, por eso, la figura no aplica”, agregó.

Segundo, es necesario que el deudor no sea culpable de su incumplimiento. Por ejemplo, si la imposibilidad de cumplir se debe a que el deudor ya estaba en mora cuando ocurrió el caso de fuerza mayor (y habría podido cumplir si hubiese estado a tiempo), o porque no tomó medidas de precaución que le habrían permitido cumplir, no puede alegar la fuerza mayor.

Finalmente, es necesario que el hecho no fuera previsible cuando el deudor suscribió el contrato. Por eso, si en ese momento ya se podía anticipar que el Gobierno Nacional expediría medidas que harían imposible el cumplimiento, el deudor no puede alegar la fuerza mayor. En ese caso, explican los expertos, quien arrienda debería haberse abstenido de contratar si sabía que no podría cumplir o debería haber tomado medidas adecuadas para que la emergencia no le impidiese cumplir.

“Se ha expedido una cantidad considerable de decretos, resoluciones y circulares, y seguramente se expedirán más. Es muy importante estar enterado del tipo de medidas que pueden afectar a un sector de la economía y evaluar cuidadosamente si cumplen los requisitos de la fuerza mayor. Esto puede hacer la diferencia en un eventual proceso judicial y, más importante en esta época, en un proceso de renegociación de contratos”, concluyó el socio de Brigard Urrutia.