Retos en edificaciones residenciales

Colombia tiene basta experiencia en el uso de la política de subsidios como mecanismo para realizar políticas contra cíclicas exitosas y mejorar la calidad de vida de la población. Cuando la crisis financiera en Estados Unidos en 2008/2009 amenazaba con afectar fuertemente el crecimiento económico del país, se empezó a implementar el mecanismo de subsidio a las tasas de interés, lo que limitó el efecto adverso de la caída de los precios del petróleo. Algo similar ocurrió en 2020 con la crisis de covid-19 y la implementación de ‘Mi Casa Ya’. Resultó asombroso ver cómo a través de las ventas virtuales se sentaron las bases para un muy buen comportamiento del sector edificador en 2021 y 2022.

La política de subsidiar hogares hasta de cuatro salarios mínimos de ingreso aplicada hasta hace unos meses tenía un impacto potencial relevante sobre los segmentos más pobres de la población: cuando un hogar del nivel del ingreso mencionado pasa a habitar una vivienda VIS nueva se gesta una dinámica que permite el mejoramiento de las condiciones de vida incluso en los segmentos de mas bajos ingresos. Esto se debe a la dinámica que se produce en el mercado de vivienda usada. En efecto, el nuevo propietario, al ocupar su vivienda nueva, “libera” una usada que pasa potencialmente a estar disponible para otro hogar, bien sea en forma de compra o arriendo. Este nuevo “beneficiario” libera a su vez un espacio que, a su vez, también genera oportunidades de alojamiento para otros. Es bastante probable que la adición de una sola unidad al acervo de viviendas termine por mejorar las condiciones de habitabilidad.

Lamentablemente la coyuntura del mercado de vivienda, en especial el de interés social, ha dado un vuelco de 180 grados en tan solo dos años: las ventas de vivienda VIS caen una tasa de 69% anual.

El elemento perturbador original fue sin duda el incremento en los costos del hierro que se produce en los primeros meses de 2021 en China y que posteriormente se extiende a otras materias primas. La propia dinámica inflacionaria y el aumento de los costos de la mano de obra no hicieron sino reforzar estas tendencias alcistas de tal manera que a marzo los costos para la construcción de edificaciones residenciales crecían a 13,89% frente a 7,5% que registraban al iniciar 2022. Por fortuna, y siguiendo la disminución en la inflación de costos en otros países, a mayo el alza en costos se había moderado a 10,64%.

Conforme los costos de construcción de vivienda aumentaron, los precios de las edificaciones nuevas también lo han hecho. Según los cálculos que hemos realizado, los precios de las edificaciones residenciales nuevas aumentaban a una tasa de 11% anual al término del primer trimestre. En marzo de 2021 estos precios crecían en menos de 4% anual.

El otro elemento perturbador ha sido el incremento en las tasas de interés. Los altos niveles de inflación en 2022, así como el abultado déficit en cuenta corriente sugieren que la economía adolecía de exceso de gasto. En forma acertada, nuestro Banco Central aumentó de forma apreciable sus tasas de interés el año pasado.

Un elemento que genera incertidumbre sobre la situación actual está relacionado con el cambio abrupto, tal vez sin la adecuada transición, en el esquema de ‘Mi Casa Ya’. Aunque con buena intención, pero desconociendo la importancia de subsidios de hasta cuatro salarios mínimos, la focalización de ayudas en segmentos de la población más pobre ha generado incertidumbre entre algunos compradores de vivienda VIS, quienes han venido en el proceso de compra durante los dos últimos años, sobre su posibilidad de acceder a un subsidio.