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Así son las cifras que muestran la desaceleración en el mercado de vivienda
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En los primeros cinco meses de 2023 se dejaron de vender 64.000 viviendas frente a 2022, una reducción de $1,3 billones
Este mes se dio a conocer el comportamiento que tuvo el sector vivienda en los primeros cinco meses del año. En el último informe de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), se registró que las ventas de Vivienda de Interés Social (VIS) cayeron 66 % en mayo y las no VIS se redujeron 54%.
Es decir, se dejaron de vender 64.000 viviendas, lo que significa una reducción de $ 13 billones de inversión en vivienda nueva de los hogares (1 punto porcentual del PIB). De este monto que se dejó de generar, siete billones corresponden a VIS.
Desagregando por departamento, en su informe sectorial de mayo, el Grupo de Investigaciones Económicas de Bancolombia señala que 35% de las unidades vendidas este año están en Bogotá, 13% en Antioquia y 10% en el Valle. Los lanzamientos mantienen una tendencia negativa (-60,7%), mientras que las renuncias crecen (96,3%).
Sumado a esto, hay que decir que según Fedesarrollo la disposición a comprar vivienda creció 5,2 puntos porcentuales, aunque se mantiene en negativo (-44,2%).
Para explicar este panorama, David Cubides, analista de Alianza Valores, dijo que “están la inflación y los costos al productor, que afectan la dinámica del sector. También están las tasas de interés, que han afectado al crédito constructor y al crédito hipotecario. Y, además, están los ajustes en los programas de subsidios”.
En este escenario marcado por 15 meses de caídas continuas y un promedio trimestral de ventas de VIS y de oferta de rangos medio y alto (No VIS) inferior a las iniciaciones, el presidente de Camacol, Guillermo Herrera, señaló que las ventas son el “combustible” que mueve toda la cadena de valor, y enfatizó en que se estaría agotando, situación que ha generado una alerta para el empleo y otras variables del sector. Por eso, precisamente, Herrera propuso iniciativas para la reactivación.
“Cada mes, más de 15.000 personas se registran para adquirir vivienda y la mitad compra; 80% de los que invierten en VIS optan por el subsidio para el cierre financiero”.
“El programa de ‘Mi Casa Ya’ ha mostrado una desfinanciación y con la adición presupuestal se deben entregar los subsidios faltantes, dada la caída del sector”.
Ideas para la reactivación
La primera tiene que ver con la adición presupuestal recientemente aprobada. De hecho, José Ignacio López, Director de Estudios Económicos de Corficolombiana, señaló que “el programa de Mi Casa Ya ha mostrado un desfinanciamiento, con la adición se deben entregar los subsidios faltantes, teniendo en cuenta la caída abrupta que ha tenido este sector”. Y es que, según cálculos del Gobierno, con la adición de $1 billón se lograrían $2,24 billones para el programa, que permitirían desembolsar 75.000 subsidios este año.
Adicionalmente, se tendrían 52.000 coberturas a la tasa de interés para 2023 y 8.000 para 2024.
Sin embargo, las cuentas indican que se requieren al menos 90.000 subsidios a la cuota inicial y coberturas a la tasa de interés para cubrir la demanda de los hogares.
Esto quiere decir, según Camacol, que hay un déficit de 15.000 subsidios a la cuota inicial y de 33.000 coberturas. Por eso se requiere un último esfuerzo, con el fin de equilibrar las cuentas y atender a los hogares que necesitarán de Mi Casa Ya para lograr el acceso a una vivienda propia. La segunda propuesta le apunta a trabajar en la estrategia contracíclica anunciada por el presidente Gustavo Petro, que debe ser presentada al sector con el fin de que pueda ser impulsada de manera articulada para dinamizar el inicio de obras.
Asegura el líder gremial que es necesario apropiar los recursos presupuestales para 2024 con el fin de respaldar más de 100.000 VIS que ya tienen más de 70 % comercializado y un año de preventa. La tercera propuesta consiste en garantizar la sostenibilidad empresarial con un régimen de transición para que los hogares que ya compraron sus viviendas puedan continuar con sus negocios inmobiliarios.
Esto, plantean, evitaría la cancelación de obras que, según Coordenada Urbana, con corte a mayo aumentó 18% con especial incidencia en 92 % de las medianas y pequeñas empresas que desarrollan VIS.
Las estrategias del sector inmobiliario ante la caída de la vivienda
Ante la reducción de la iniciación, algunas constructoras implementaron estrategias para la reactivación. Entre ellas, Amarilo anunció que está ofreciendo bonos de hasta $120 millones en 35 proyectos de vivienda en departamentos hasta el 15 de julio. Arquitectura y Concreto entregará descuentos desde $1 millón hasta $20 millones en 21 proyectos, ubicados en Cundinamarca, la Costa Caribe y Antioquia. CienCuadras, de Servicios Bolivar también anunció descuentos para inmuebles nuevos y usados.
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Las tasas de interés de los créditos hipotecarios para viviendas VIS y no VIS que se ofrecen en el mercado colombiano oscilan entre 6,80% UVR y 23,16% efectivo anual
Un elemento que genera incertidumbre sobre la situación actual está relacionado con el cambio abrupto, tal vez sin la adecuada transición, en el esquema de subsidios del programa ‘Mi Casa Ya’
