"El desafío será revertir los indicadores comerciales y de actividad real del sector"

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2023 fue un año difícil para la construcción, según lo destacó el presidente de Camacol Nacional, Guillermo Herrera. El panorama económico, caracterizado por la inflación y las altas tasas de interés, así como los cambios en algunas de las políticas de vivienda por parte del Gobierno, son algunos de los motivos por los que se han presentado variaciones negativas en las cifras del segmento.

Según Coordenada Urbana, el sistema de información de Camacol, con corte a octubre de 2023, hubo una contracción de 51,4% en la venta de Vivienda de Interés Social (VIS) y de 34,5% en el segmento No VIS. De igual manera, la entidad prevé un final de año con niveles de ventas cayendo entre 45% y 50% en VIS y de 30% en No VIS.

Esta reducción del mercado de vivienda está cercana a la mitad de lo que se registró el año pasado. Así mismo, el ritmo de desistimientos se mantiene elevado. En los últimos 12 meses, con corte a octubre de 2023, se presentaron 38.056 desistimientos; es decir, las familias que estaban en algún proceso de compra reversaron el negocio y estas renuncias aumentaron 80,7% respecto al mismo periodo de 2022. Un 78 % de estas, es decir, cerca de 30.000, fueron VIS.

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Según el sistema de información de Camacol, Coordenada Urbana, con corte a octubre de 2023 se acumuló una contracción de 51,4% en la comercialización de vivienda de interés social (VIS) y de 34,5% en el segmento No VIS. Desde Camacol prevemos un cierre de año con niveles de ventas cerrando con caídas entre 45% y 50% en VIS y de 30% en No VIS.

En todo caso, preocupa la reducción del mercado de vivienda, cercano a la mitad de lo que se registró el año pasado. Así mismo, el ritmo de desistimientos se mantiene elevado. En los últimos doce meses, con corte a octubre de 2023, se presentaron 38.056 desistimientos; es decir, las familias que estaban en algún proceso de compra reversaron el negocio y estas renuncias aumentaron 80,7% respecto al mismo periodo de 2022. Un 78% de estas, es decir, cerca de 30.000, fueron VIS.

¿Por qué ha bajado tanto la compra de vivienda?

Tenemos distintos factores que han confluido de manera simultánea. Por un lado, el escenario económico, caracterizado por la inflación y las altas tasas de interés. En el caso de la VIS, otro factor que viene incidiendo en las contracciones de la dinámica comercial es el cambio de enfoque de la política de vivienda, que ha generado incertidumbre, nuevos trámites y restricciones adicionales para el acceso a subsidios.

¿Cuáles son las proyecciones para el sector en materia de empleo e inversiones?

El comportamiento del empleo dependerá, en gran medida, de cómo se comporten las tasas de interés y de la dinámica de la inversión pública. Respecto a este último punto será fundamental que la estrategia de reactivación de la economía pueda iniciar su operación lo más pronto posible, con el fin de evitar contracciones mayores y evitar que el empleo se siga desacelerando.

Como ya hemos explicado, cuando disminuyen las ventas de un sector, lo normal es que en el corto plazo caiga su producción. De esta manera, el inicio de nuevas viviendas con corte a octubre se contrajo 28,6%. Esto quiere decir que la capacidad del sector empieza a subutilizarse; de 100 viviendas que podríamos estar construyendo, se inician menos de 80, lo que significa que los materiales y el empleo requerido para las 20 viviendas que no se construyen dejan de demandarse.

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Con estos indicadores alineados, y si se pone en marcha la estrategia de reactivación anunciada por el Gobierno con base en las necesidades de las familias que demandan vivienda, la construcción y el empleo del sector empezarían a transitar el camino de la recuperación. Recordemos que a la fecha el sector ocupa directamente a cerca de 1,6 millones de personas en el país; además, mueve más de 30 subsectores de la cadena de valor, muchos de ellos de la economía popular que quiere respaldar el Gobierno.

¿Qué grandes proyectos se espera ejecutar para 2024?

Desde el Gobierno Nacional se han realizado diferentes anuncios respecto a un programa de reactivación que debería empezar a ejecutarse en el corto plazo, con el fin de mitigar la variación negativa registrada en el PIB del tercer trimestre e impulsar la economía a través de inversiones estratégicas.

De momento, conocemos que el Ministerio de Vivienda asignará cerca de 50.000 subsidios en el marco de Mi Casa Ya, los cuales representan un volumen importante que permitirá cubrir parte de la demanda esperada para el 2024. Sin embargo, como, incluso, el mismo presidente Gustavo Petro lo ha anunciado, no generarán nueva actividad.

¿Cuál es el principal desafío que este sector debe superar en 2024?

El principal desafío será revertir los indicadores comerciales y de actividad real del sector. Recordemos que el PIB de la construcción registró una contracción de 8%, jalonado por las edificaciones, que registraron una variación negativa de 5%. La dinámica de las edificaciones se explica, a su vez, por la construcción residencial que lleva dos meses consecutivos con variaciones negativas. Esto hay que revertirlo con medidas que impulsen la demanda en todos los segmentos. Recuperar la confianza de los hogares y los empresarios también será fundamental para activar una recuperación en 2024.

Acá es importante la operación de la política pública. Será fundamental que los diferentes anuncios del Ministerio de Vivienda para la reactivación se hagan efectivos y, por eso, seguiremos insistiendo en la necesidad de mejorar la operación de Mi Casa Ya. La revisión del Sisbén como instrumento de focalización debe hacer parte de la agenda, pues ya se ha visto cómo los cambios en la herramienta vienen generando incertidumbre e inestabilidad en los hogares que iniciaron sus procesos para comprar vivienda.

¿Cuál es la proyección de crecimiento del sector en 2024 y cuál será su aporte al PIB?

Las proyecciones apuntan a un crecimiento bajo del sector de las edificaciones. Corficolombiana proyectó una contracción de -2,6 % en el PIB sectorial para 2024, el cual, sin embargo, dependerá de cómo se desarrolle tanto la política monetaria, como la política de vivienda del Gobierno Nacional.

¿El crecimiento del sector depende exclusivamente de los subsidios estatales?

El crecimiento del sector depende de los mismos fundamentales que determinan el crecimiento de la economía. Básicamente, el crecimiento de la construcción requiere de la existencia de fuentes de inversión y de una demanda consolidada que, en el caso puntual del sector, pueda lograr el acceso a una vivienda a través del mercado formal. Esto es factible para un segmento de la población que demanda No VIS o aquellos hogares que gestionan la compra de su vivienda de interés social sin apoyo del Estado. Sin embargo, existe un amplio porcentaje de la población que solo puede acceder a vivienda formal si articula diferentes fuentes de financiación, que incluyen el ahorro, el crédito y el subsidio.

De acuerdo con la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) del Dane, en 2022 cerca de 80% de los hogares urbanos en Colombia registraba ingresos menores o iguales a 4 salarios mínimos. Aún cuando existe diversidad de condiciones entre estos hogares, sus niveles de gasto corriente dificultan la generación de ahorro requerido para que acceder a vivienda en ausencia de los subsidios. En ese sentido, estos, más que una condición de crecimiento del sector, crean condiciones para que los hogares de bajos ingresos puedan adquirir una vivienda en el mercado formal.

¿Cómo se mueve el tema de los precios?

El precio de la vivienda está creciendo en línea con lo que se conoce como los fundamentales de la actividad, entre los cuales se encuentran variables como los precios de los materiales, los salarios, los costos financieros, la demanda por vivienda, y, por supuesto, los precios del suelo.

Camacol realiza seguimiento permanente a los precios a través de los diferentes índices que reportan el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), el Banco de la República y los indicadores que divulgan fuentes sectoriales como Coordenada Urbana, que es el sistema de información del gremio. Estos indicadores complementarios, calculados a través de metodologías diferentes, ofrecen resultados que pueden variar, pero permiten tener un panorama completo del mercado.

Por eso, en Camacol hemos reiterado que no hay alarmas asociadas a los precios de la vivienda, los cuales mantienen un crecimiento acorde con sus determinantes. Las desalineaciones observadas respecto a la inflación se explican por los crecimientos atípicos en el IPC, que registra los niveles más altos de los últimos 20 años. Acá es importante reiterar que la dinámica de la inflación es coyuntural, mientras que la valorización de activos como la vivienda es de largo plazo.