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Datos sobre el desistimiento de proyectos de vivienda
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Si la promesa de compraventa no contiene alguna clausula de cancelación, las partes tienen la potestad de añadir un otrosí
Cada vez resulta más recurrente que en Colombia, los ciudadanos opten por desistir de proyectos de vivienda. Según cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, el año pasado se cerró con un incremento de 109% en el acumulado de desistimientos, es decir, mientras que, en 2022, esta cifra se ubicó en 14.228, en 2023, fueron 29.800 desistimientos totales.
El presidente de Camacol, Guillermo Herrera, explicó que unas de las principales causas para un crecimiento en este aspecto ha sido las falencias en el programa del Gobierno Nacional Mi Casa Ya, un programa de subsidio para facilitar la compra de viviendas de interés social, rural o urbana, en la cuota inicial y la cobertura de la tasa de interés. Mientras en 2022, se tenía un mercado de 190.000 viviendas de interés social, en 2023 la cifra fue de 91.000 unidades.
Previo a aclarar algunas particularidades sobre el desistimiento de una vivienda, cabe aclarar que esta figura significa el deseo de una de las partes de desligarse unilateralmente de este. Ahora bien, si usted no desea continuar con el proyecto de vivienda, solo basta con una declaración de voluntad para el inicio del trámite ante la constructora sin la necesidad de que se haya ocasionado algún tipo de perjuicio.
Usualmente las constructoras exigen el cumplimiento de algunos requisitos previos como cumplir con el plazo de preaviso, enviarlo por el conducto fehaciente y aportar los documentos necesarios. Normalmente, los motivos del desistimiento se centran en el incumplimiento en lo pactado en el documento del titular de la separación o contrato de fiducia inmobiliaria o decisiones unilaterales de alguna de las partes.
En la venta de una vivienda nueva, las constructoras constituyen encargos fiduciarios para que los compradores paguen un monto acordado hasta que, con los cálculos de la constructora, se alcance un punto de equilibrio y se dé luz verde para el desarrollo del proyecto. Sin embargo, la fiducia no es una garantía de que el proyecto se finalice; tan solo es la encargada de la administración de los recursos y la verificación del cumplimiento de los plazos y términos de los acuerdos contractuales. Por esta razón, si usted desiste de adquirir una vivienda y la constructora no le ofrece una promesa de compraventa, deberá pagar una penalidad no mayor a 5% sobre el valor del inmueble o sobre los derechos a adquirir, según expertos.
“Cualquier multa o penalidad por desistimiento debe consagrarse en la promesa de compraventa. El artículo 1601 del Código Civil establece que las multas no deben equivaler al valor total del contrato”.
“La situación del desistimientode vivienda empezará a esclarecerse con los anuncios de las entidades financieras de reducir las tasas de interés para los créditos hipotecarios”.
Por otra parte, si lo que usted está buscando es anular la promesa de compraventa, desde Habi, una proptech colombiana, recomiendan dejar en claro en qué casos se puede anular el contrato. Por lo general, estas promesas de compraventa enuncian que, por un desistimiento, aquella parte que renuncia al proyecto (en este caso el comprador) debería asumir el doble del porcentaje de arras o una indemnización por la terminación del contrato.
Sin embargo, si en la promesa de compraventa no se enunciaron las condiciones de terminación, las partes están en la potestad de añadir un otrosí al contrato inicial para cerrar el acuerdo pactado sin perjuicio de las partes
Alberto Jaramillo, director jurídico del Centro Jurídico Internacional explicó que la normativa que rige los procesos de venta es el Código Civil Colombiano. Sin embargo, aclaró que cualquier penalidad debe enunciarse en la promesa de compraventa o en un otrosí. Con esto, recalca la necesidad de dejar estipulado bajo qué condiciones se puede dar por finalizado un proyecto de vivienda. El artículo 1601 del Código enuncia que, en estos casos, las multas no pueden ser iguales al valor total estipulado en el contrato.
Encargo fiduciario y promesa de compraventa
Un encargo fiduciario es un mecanismo mediante el cualuna sociedad fiduciaria administra los recursos asociadosal proyecto y los entrega a la constructora en la medidaen que cumpla con todas las condiciones pactadas, aquellos relacionados a proyectos de vivienda se llaman “Fiducia inmobiliaria de preventa”. En cambio, una promesa de compraventa es un contrato en el que un vendedor y un comprador acuerdan la venta de una propiedad, funciona como el inicio de un proceso de compra y reserva del inmueble.Esta tiene un costo de 10% del valor del inmueble.
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