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La titularización en Colombia significó una modernización de los préstamos hipotecarios en el país. Trajo baja en tasas de interés y más créditos
Con dos emisiones, la Titularizadora Colombiana ha movido el mercado de capitales e incentivado el sistema financiero del país durante este año. Estas corresponden a una emitida en febrero para créditos de vehículos por $50.000 millones y otra hace unas semanas para vivienda por $330.000 millones.
Estas transacciones se suman a las 66 que ha hecho la entidad en las últimas dos décadas en Colombia de títulos de cartera de vivienda por $24 billones, que corresponden a una sexta parte de los recursos desembolsados en préstamos para esa modalidad durante ese periodo.
En la reactivación la titularización podría ayudar a dar mayor liquidez a los flujos futuros y darle otras alternativas diferentes a los inversionistas
Esto ha ayudado a modernizar el sistema hipotecario en Colombia, impulsado por el modelo de la titularización que nació de manera formal con la Titularizadora Colombiana; hoy hace 20 años.
Hasta la fecha, la institución ha titularizado más de 400.000 créditos hipotecarios originados por entidades como Davivienda, Bancolombia, Banca Caja Social, Scotiabank Colpatria, AvVillas y Bbva.
Gracias a estos recursos hoy en día existen más recursos financieros para fondear créditos, no solo de vivienda sino de consumo, además de apoyar la estabilidad de las obligaciones financieras, y el traslado de menores tasas de interés a los deudores.
Para los expertos este tipo de fondeo también ha evitado posibles crisis hipotecarias como la de finales de los 90, originada por lo que se conoce en el sistema financiero como descalce (captar recursos a corto plazo y prestar dinero a largo plazo).
“Anteriormente el sistema hipotecario en Colombia no contaba con los mecanismos adecuados de fondeo que le permitieran sobrellevar la crisis hipotecaria de finales de los 90. La titularización entró entonces a generar recursos de largo plazo proveniente del mercado de capitales para hacer que los créditos de vivienda sean otorgados en condiciones más favorables y con menores riesgos”, explicó Alberto Gutiérrez, presidente saliente de la Titularizadora Colombiana; institución, que entrará a presidir el administrador de empresas Andrés Lozano a partir del 21 de este mes.
Ese menor riesgo señalado por Gutiérrez, causado por el modelo de la titularización, es el que actualmente ha generado que, pese a la crisis económica derivada por la pandemia del covid-19, no exista un deterioro de la cartera de crédito en las diferentes entidades bancarias.
Una de las apuestas generadas por la Titularizadora Colombiana en el sistema financiero es la imposición de las tasas fijas en la mayoría de los créditos otorgados en el país, que permiten que el deudor no se vea afectado en su crédito por la volatilidad del mercado, como sucedía anteriormente cuando funcionaba la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (Upac).
“La titularización es la que ha permitido que el deudor tenga certeza sobre todas las condiciones de su crédito. Por ejemplo, sabiendo el monto de la siguiente cuota mensual, la fecha en la que finaliza sus pagos de capital y lo más importante, la tasas de interés a la cual le será cobrada la deuda”, explicó Gutiérrez.
Por todo esto, actualmente 87% de las obligaciones hipotecarias se originan con tasas fijas.
Estas acciones también han permitido la diversificación del crédito. Pues dentro de esas 66 emisiones ha estado una proporción importante de créditos para Vivienda de Interés Social (VIS).
“Estos recursos del mercado de capitales están fondeando no solo créditos de vivienda alta o media, sino también VIS. Eso ha permitido profundizar que el crédito de vivienda pueda llegar a sectores bajos de la población; y, además, con estos mecanismos de tasa fija, un mayor acceso a crédito de vivienda para las familias”, señaló el presidente de la Titularizadora.
Aunado a eso y dada la experiencia del país en el sector hipotecario, desde 2015 se han venido titularizando otro tipo de activos. La Titularizadora Colombiana lo ha venido haciendo con carteras de consumo, vehículos, redescuento, lo cual ha permitido la entrada de nuevos jugadores financieros no bancarios como Compensar, Colsubsidio y Finanzauto, fortaleciendo así el ecosistema de crédito para hogares con menores recursos.
Para los expertos este impulso ha generado un buen comportamiento en la compra de vivienda pese a la actual crisis económica en medio de una caída histórica del PIB nacional (-6,8%).
Durante el primer semestre de 2021, según datos revelados por Galería Inmobiliaria, se registraron 109.342 unidades de vivienda nueva comercializadas en el país. “Es la primera vez en la historia de Colombia que se compran más de 100.000 viviendas VIS y No VIS en los primeros seis meses del año”, afirmó Jonathan Malagón, ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Sobre las proyecciones, el sector financiero visualiza que en los próximos 20 años la cartera de créditos se multiplique por tres, lo que implica un crecimiento neto de entre $800 y $1.000 billones. Por lo que garantizar los recursos de fondeo requeridos para las diferentes alternativas de crédito, así como mantener las tasas de interés en niveles competitivos, serán metas que solo se lograrán mediante la vinculación eficiente del mercado de capitales.
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