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De acuerdo a un informe publicado ayer, los tipos tendrán una influencia directa en las operaciones de compraventa de vivienda
Dejando a un lado el comportamiento de la economía durante el coronavirus y sus meses posteriores de actividad paralizada, la tendencia del mercado de la vivienda en la zona euro desde 2013 es de un estable crecimiento del precio. Un entorno de tipos bajos y, por tanto, de tasas hipotecarias bajas, ha ayudado, en parte, a sostener en los últimos años la subida del metro cuadrado. Pero el escenario que dibuja la deteriorada situación económica puede provocar un cambio radical del statu quo en el corto-medio plazo que dibuja un mercado inmobiliario de características opuestas al que hay en estos momentos.
Así lo asegura el Banco Central Europeo que, en un informe publicado ayer, establece una relación directa, para el total de la zona euro, entre el incremento de las tasas hipotecarias y el desarrollo tanto de los precios como de la inversión inmobiliaria, entendida no sólo como la inversión institucional, sino también como la compra por parte de particulares. En otras palabras, los tipos tendrán una influencia directa en las operaciones de compraventa de vivienda, que en el caso español ha alcanzado un gran dinamismo en la primera mitad del año, hasta tal punto que ha marcado máximos en 15 años.
Además, si el efecto en precios y operaciones se produce en un entorno como el actual, de tipos de interés bajos, con un euribor que hasta hace unos meses estaba en negativo, este es aún mayor: en este contexto, los precios descenderían 9%, mientras que la inversión cedería 15%, ambos en un plazo de dos años. En el caso de la inversión, ni siquiera el Covid provocó una caída similar. En el momento más bajo, durante el verano de 2020, su caída fue de 14%.
Curiosamente, en el escenario descrito de tipos bajos, la primera reacción en el mercado inmobiliario sería a la inversa: en el caso del precio, durante los tres primeros trimestres tras la subida de tipos habría una tímida subida, nunca por encima de 1%. Pasados dos años, alcanzaría el citado -9%, y se recuperaría de manera leve para el tercer año, al situarse en el entorno de -5%. Respecto a la inversión en vivienda, la subida durante los primeros trimestres sería más notoria, de hasta casi el 5%. Tocaría el suelo de -15% en el segundo año y, para el final del tercero, se recuperaría en parte, hasta -7%.
"Cuantas más bajas son las tasas, más sensible es el mercado a los cambios de las mismas, porque unas tasas bajas llevan a grandes efectos de descuento en precios y rentas futuras. Esta mayor sensibilidad a los precios de vivienda puede implicar una mayor sensibilidad en la inversión, ya que la rentabilidad es un impulsor importante para la misma y está afectada por los cambios de precio", explica el informe, realizado por tres analistas del BCE. Volviendo al caso español, es posible que en los próximos meses veamos una influencia de la subida de tipos, aunque ya tuvo efectos incluso antes de que el Banco Central Europeo anunciara esta subida a finales de julio.
Esto es debido a que las entidades bancarias, a la hora de fijar sus ofertas hipotecarias, ya habían ido descontando esta subida los meses previos, por lo que todas las tasas habían experimentado, previamente, una subida paulatina. Si las entidades ya descontaban esta subida, los compradores también contaban con ella: en el segundo trimestre del año, las compraventas inmobiliarias también crecieron porque se adelantaron muchas decisiones de compra para beneficiarse de la mejor oferta hipotecaria posible.
El informe contempla otro escenario, fuera del entorno de los tipos bajos. Aunque aquí también habría caídas destacadas en los dos ámbitos, sí que es cierto que son más moderadas, de 5% para el caso de los precios y de 9% para las operaciones, ambos en un plazo de dos años.
Contrapesos
El informe, no obstante, señala que puede haber aspectos que ejerzan de contrapeso ante la subida de tipos. Por ejemplo, el Covid, ya que este ha propiciado una tendencia creciente a buscar otra tipología de vivienda: casas unifamiliares y de mayor tamaño para responder a las nuevas exigencias del teletrabajo y que por lo tanto no tienen por qué estar cerca de la oficina. Así lo evidencia el informe, que refleja un mayor interés por ese tipo de viviendas que podría ejercer por sí mismo de freno ante la bajada que motivarán los tipos de interés.
Otro factor que ayudará, especialmente España, será la confianza que existe hacia el sector inmobiliario como una inversión de garantías y un activo refugio. La inflación ha demostrado ser un problema más persistente de lo que se pensaba en un primer momento, y, tal y como atestiguan las principales instituciones que realizan previsiones económicas, lo será al menos hasta el año que viene. En un contexto inflacionista, la opción de invertir en vivienda tanto por los inversores institucionales como las familias que todavía conservan sus ahorros resulta ser muy atractiva. Con todo, el Banco Central Europeo mantiene estos importantes descensos, habida cuenta de que el entorno de tipos bajos empieza a desvanecerse tras las subidas de los últimos meses.
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