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En Brasil, Colombia, Chile y México se abrió la posibilidad de que se pueda alegar que el acuerdo se ha frustrado por la pandemia
La crisis generada por el covid-19 ha impactado todos los sectores de la economía. Uno de los segmentos que ha registrado cambios es el de los contratos de alquiler, ya que según el análisis ‘El Impacto de covid-19 en las carteras de arrendamiento de bienes raíces de América Latina’ de Baker McKenzie, en Brasil, Colombia, Chile y México se abrió la posibilidad de que las partes puedan alegar que el contrato de arrendamiento se ha frustrado debido a la pandemia, mientras que en Argentina esto dependerá de los fines del contrato y en Perú no es probable este argumento.
Baker McKenzie también destacó en el documento que las partes en Brasil, Colombia, México y Perú pueden alegar que la expansión del covid-19 es un caso fortuito y que, debido a ello, no están obligadas a cumplir las obligaciones del contrato de arrendamiento, mientras que en Argentina esto es discutible y en Chile este argumento no es válido, ya que “la enfermedad covid-19 (como pandemia) no constituye un caso fortuito”.
Sobre la situación a nivel nacional, Camila Rojas, directora de marketing del portal inmobiliario Fincaraíz.com.co, explicó que “durante el periodo de la cuarentena estricta se vio una disminución en el interés en cuánto a comprar o arrendar, debido a las restricciones de movilidad. (...) Desde mayo, fecha en la que se flexibilizaron las medidas en cuanto a temas de construcción, venta y arriendo, las búsquedas tuvieron un aumento. Las transacciones que no se pudieron realizar durante mes y medio, se retomaron”.
La baja en el interés por arrendar o comprar durante la cuarentena no fue lo único que le pasó factura al sector a nivel regional. A esto se le sumo que muchos arrendatarios no pudieron seguir cumpliendo con los pagos, sobre esto, el estudio de Baker McKenzie detalló que en Argentina, Chile y Perú, las autoridades abrieron la posibilidad de que el arrendatario que no pueda hacer uso de la propiedad arrendada deje de pagar la renta, siempre y cuando logre demostrar que es producto del covid-19 y se logre un acuerdo.
Mientras que en Colombia, “puede que el arrendatario deba continuar el pago. En general, si la propiedad tiene defectos que limitan su idoneidad para el uso acordado, el arrendatario puede exigir una reducción apropiada de la renta en tanto que las instalaciones estén dañadas o inaccesibles”, citó Baker McKenzie que también reseñó que en México “es posible que el arrendatario deba continuar el pago de la renta, siempre y cuando no este sujeto a unas excepciones”.
Jonny Salazar Abarca, director general de Vitrina Inmobiliaria, explicó que “los negocios inmobiliarios han tendido que entrar en una nueva dinámica de construcción y comercialización, debido a que los locales comerciales y las oficinas de gran tamaño que cuentan con un gran número de público, empleados o clientes han sufrido un proceso de estancamiento tanto en materia de arriendo como de venta”.
“En Colombia, los inmuebles en arriendo más buscados entre enero y junio de 2020 fueron los apartamentos, con 63%. Tuvieron más de 84 millones de búsquedas”.
“En los primeros meses vimos que en todos los sectores se generó un estancamiento de las transacciones en materia inmobiliaria por la parada del país”.
Estos cambios que está registrando el mercado inmobiliario en los diferentes países de la región, llega en un momento en el que promedio de la tasa de arriendo en Colombia es de 39,1%, en Ecuador es de 26%, en Brasil de 23,4%, en Bolivia de 23,1% y en Uruguay de 21,5%, según datos recientes del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) (ver gráfico).
A las altas tasas de arrendamiento que tienen algunos países de la región, se le suma que México es el único país de la zona en donde, por lo general, las partes deben obtener un seguro contra la interrupción del negocio, señaló Baker McKenzie en el documento que también detalla que “este tipo de seguro no existe en Colombia. En Colombia, existen seguros entre las partes como la garantía de cumplimiento, en la cual el arrendatario le garantiza al arrendador que cumplirá con sus obligaciones, lo que incluye el pago de la renta”.
Andrés Correa, presidente de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios de Colombia (Fiabci), concluyó que la mayoría de las personas se están replanteando el tema de vivienda, tanto en compra como en arriendo, dado que la vivienda ahora se volvió el sitio más importante en todo el patrimonio familiar. Los metros cuadrados que se tengan serán la prioridad por tendencias como el teletrabajo.
El efecto del covid-19 en materia de compra de vivienda en Colombia
“Para el tema de vivienda se experimentó en el segundo trimestre de este año, una desaceleración en transacciones de venta, llegando a una cifra tan baja de unidades vendidas que contrastan admirablemente con los récords de mayores volúmenes de ventas con que venía el sector entre enero y febrero de este mismo año. Las notarias registraron 14.459 compraventas de vivienda en abril 2020, 71% menos en relación al mismo periodo del año pasado”, detalló Salazar Abarca.
A continuación está el informe completo de Baker McKenzie.
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