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La estabilidad, solidez laboral, deudas y el pie son conceptos importantes antes de solicitar financiamiento para comprar una vivienda. Acá ahondamos en los elementos más relevantes
Las altas tasas de interés y las mayores exigencias de los bancos hacen cada vez más difícil conseguir un crédito hipotecario. Y la situación no se ve auspiciosa para el futuro: de acuerdo con la reciente Encuesta de Operadores Financieros (EOF), el Banco Central subirá en mayo en 100 puntos base la tasa referencial de la economía, para dejarla en 8%.
Esto, además, se junta con el alza en los precios de la viviendas. De hecho, Chile terminó 2021 entre los primeros 25 países del mundo con el mayor incremento en el valor de las propiedades, según la consultora internacional Knight Frank. Respecto de los arriendos la situación es similar. El año pasado los precios de los alquileres de departamentos experimentaron un incremento anual de 6,7%, mientras que en casas de 15,3%.
Todos estos factores hacen cada vez más difícil acceder a un crédito hipotecario. Sin embargo, existen una serie de recomendaciones para mejorar el perfil y lograr un financiamiento. Acá te contamos los principales puntos.
Estabilidad y solidez laboral
Uno de los puntos más importantes a la hora de solicitar un crédito hipotecario tiene que ver con la estabilidad en las finanzas del hogar. “Es importante que cada postulante mantenga un perfil con el mayor respaldo de patrimonio posible y con el mínimo riesgo en sus ingresos y comportamiento de pago histórico, actual y futuro”, dice Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK.
El ejecutivo agrega que “es clave acreditar todo el patrimonio posible. No se debe dejar de informar activos que aporten a que el banco pueda comprobar que has podido y puedes ahorrar para comprar”.
Lo mismo ocurre con la solidez laboral, ya que la mayoría de las entidades financieras exigen demostrar una antigüedad de al menos un año y una remuneración tres veces mayor al dividendo que se pagará por la propiedad.
“Lo principal es mantener la deuda y comprobar que se pagará a tiempo, además de tener ingresos adecuados para el monto solicitado. En este punto los sueldos variables suelen ser más castigados”, dice Patricio Gana, contador y director ejecutivo de AK Contadores.
Cuando el ingreso de un postulante no alcanza, tiene la posibilidad de completarlo con el de un cónyuge, pareja o aval. Esta es una forma de acelerar el proceso de compra, aunque es clave mantener un vínculo estrecho con el codeudor.
¿Qué pasa si tengo deudas?
Para los bancos es clave que el usuario demuestre un buen comportamiento de pago. Por lo tanto, si el cliente tiene deudas impagas su calificación bajará.
“Actualmente los bancos están más exigentes. Entonces una deuda de consumo razonable está siendo de cuatro veces los ingresos mensuales. Es decir, si una persona gana $2.500.000 debiera no tener más allá de $10.000.000 de deuda de consumo”, explica Sergio Tricio, gerente general de Ruvix.
Algo similar apunta Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria: “Si la persona mantiene una línea de crédito para uso cotidiano, recomendamos bajarla e idealmente, cerrarla por completo. En caso de tener un crédito de consumo, un buen consejo es minimizarlo al máximo antes de pedir uno hipotecario. Otro punto, es que si se tiene tarjeta de crédito, es importante considerar que los montos aprobados se consideran carga financiera, estén utilizados o no”.
Por lo tanto, si quieres pedir un crédito estando en Dicom, lo primero es intentar pagar las deudas para lograr un certificado que indique la salida del registro de morosos.
“El Dicom finalmente va a ser un predictor de la capacidad de pago de esa persona. Es muy importante tenerlo al día”, aclara Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil.
La clave del pie
Hoy por hoy, los bancos son cada vez más exigentes con el pie. Es por eso que es clave tener capacidad de ahorro antes de decidir adquirir una vivienda. Además, este proceso será clave para reducir el monto total del crédito y lograr una buena condición.
Jorge Berríos, docente de Finanzas en la FEN, indica que “es importante tener un ahorro previo, ya que los bancos no financian el 100% de la propiedad. Por otro lado, si se compra una vivienda usada, siempre hay gastos asociados”.
Siempre simular
Existen una serie de herramientas abiertas que ayudarán a organizar mejor las finanzas previo a solicitar un crédito hipotecario. Por ejemplo, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) ofrece un simulador de créditos hipotecarios donde el usuario puede conocer los distintos tipos de créditos y los costos asociados.
Eso sí, Luciana Valencia, abogada y directora del área de Negocios de Moraga & CIA, advierte que “la tasa de interés no es el único factor a tomar en consideración. Hay otros factores de igual relevancia, tales como el porcentaje de cobertura del financiamiento, la modalidad de pago y los periodos de gracia, los valores de los seguros (desgravamen, incendio) y bajo qué condiciones se hacen efectivos. También las condiciones de prepago y los tipos de garantía”.
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