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El aumento de los costos de los seguros y la caída de los valores han agravado el problema.
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Los edificios de apartamentos, que representan 40% de los vencimientos inminentes, están en centro de la ola de refinanciación
Los propietarios de oficinas, complejos de apartamentos y otros inmuebles comerciales tienen una deuda de US$1,5 billones que vence a fines del próximo año, y aproximadamente una cuarta parte de ese préstamo podría ser difícil de refinanciar, según Jones Lang LaSalle Inc.
El valor de los edificios ha caído en gran medida después de que las tasas de interés más altas aumentaran los costos de financiamiento para los propietarios de propiedades. Esas valoraciones más bajas hacen que a los propietarios les resulte más difícil endeudarse tanto, lo que obliga a muchos propietarios a obtener capital social para garantizar nuevas deudas o ampliar sus instalaciones existentes.
Los edificios de apartamentos, que representan alrededor de 40% de los vencimientos inminentes, están en el centro de la ola de refinanciación, dice el corredor. Muchos propietarios estadounidenses de activos conocidos como multifamiliares compraron sus propiedades utilizando préstamos a tasa flotante a tres años durante la era del dinero fácil. Los aumentos de las tasas de interés desde entonces han consumido gran parte de sus ingresos por alquiler, lo que hace que sea un desafío asegurar capital adicional.
El aumento de los costos de los seguros y la caída de los valores han agravado el problema, dejando alrededor de US$95.000 millones de propiedades estadounidenses en dificultades o en riesgo de estarlo, según datos compilados por MSCI Real Assets.
“Una gran parte del sector multifamiliar está en problemas en este momento”, dijo Catie McKee, directora y jefa de operaciones de valores respaldados por hipotecas comerciales en Taconic Capital Advisors. “Gran parte del capital se ha perdido, pero es una clase de activo que es bastante resistente a lo largo del tiempo. Es asegurable, solo necesita una inyección de capital”.
Los vencimientos de deuda inminentes también son un posible dolor de cabeza para Wall Street, después de que muchos de los préstamos a tipo de interés variable se agruparan en el mercado de obligaciones de préstamos garantizados por bienes raíces comerciales por US$80.000 millones y se vendieran como bonos a los inversores. Aun así, los problemas en el mercado de bienes raíces comerciales no son vistos por los inversores como un problema sistémico para los bancos.
En respuesta a los mayores costos de endeudamiento, los prestamistas de CRE CLO están modificando los préstamos para tratar de ayudar a mantener a los prestatarios a flote hasta que las tasas de interés bajen, se pueda inyectar capital adicional o se pueda asegurar deuda junior, como préstamos mezzanine.
A medida que las perspectivas de recortes de las tasas de interés se vuelven más claras, hay optimismo de que se pueden evitar dificultades a gran escala en el mercado inmobiliario comercial en general.
El número de prestamistas que presentan cotizaciones para refinanciaciones de deuda se ha duplicado en promedio este año, dijo Matthew McAuley, director de investigación de JLL, quien dijo que la brecha de financiamiento es de US$200.000 millones a US$400.000 millones en la actualidad.
Mientras algunos prestamistas tradicionales se centran en resolver sus préstamos problemáticos, otros bancos, aseguradoras de vida y prestamistas directos están dispuestos a otorgar más crédito, dijo. “Esta vez ha sido un ciclo más restringido”, añadió McAuley. “Los bancos no quieren hacerse cargo de activos si pueden poner en marcha un nuevo plan de negocios y obtener una salida”.
Como resultado, los fondos de deuda pueden encontrar menos oportunidades para invertir capital de lo esperado, dijo Willy Walker, director ejecutivo de Walker & Dunlop Inc. “El ciclo se ha curado hasta el punto de que los CMBS están regresando, las agencias están regresando y los bancos han comenzado a prestar nuevamente en bienes raíces comerciales”, dijo en una videollamada con periodistas a principios de este mes.
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