Dormitorios universitarios abandonados siembran problemas por US$14.000 millones en bonos Muni

Menos de un tercio de las habitaciones en un nuevo dormitorio de US$90 millones que abrirá este mes en el California College of the Arts en San Francisco están ocupadas. Una opulenta torre de apartamentos financiada con US$228 millones en bonos municipales en la Universidad Internacional de Florida, con una piscina en la azotea y un gimnasio, aún no ha cumplido con las proyecciones de los inquilinos.

Es una escena que se desarrolla en los campus de los EE.UU. Cuando las familias se saltan el frenesí habitual de mudarse a la universidad, dejando miles de dormitorios vacíos. Eso se traducirá en más de US$14.000 millones de bonos municipales vendidos para viviendas de estudiantes, particularmente valores vendidos por compañías privadas que dependen de los ingresos por alquiler y arrendamiento para pagar a los tenedores de bonos. Es uno de los primeros lugares donde los inversores que apuestan por la educación superior pueden esperar problemas debido a la pandemia.

Durante años, las universidades han recurrido a empresas privadas en busca de alojamiento para estudiantes para reducir costos y atraer a los estudiantes con instalaciones de vanguardia. Las empresas pidieron prestado el dinero para la construcción de inversores en bonos municipales, con la promesa de pagar con los ingresos del alquiler y el arrendamiento. Pero con las escuelas que cambian al aprendizaje virtual o limitan la cantidad de estudiantes que pueden vivir en el campus, los vínculos que a menudo ya son riesgosos enfrentan una gran amenaza.

“Aquí es donde podríamos ver primero más estrés crediticio, y la razón es por la titulización de bonos”, dijo Jessica Wood, analista de educación superior de S&P Global Ratings. Agregó además que “los proyectos de viviendas para estudiantes están estructurados de manera muy ajustada”.

S&P advirtió que podría tener que bajar su calificación crediticia en 16 proyectos privatizados de viviendas para estudiantes. Municipal Market Analytics, una firma de investigación independiente, dijo que es probable que más proyectos de viviendas para estudiantes incurran en incumplimiento, además de cuatro ya este año. Uno de los valores predeterminados incluye un dormitorio de lujo financiado por bonos municipales en la Universidad de Oklahoma que estaba pasando apuros antes del covid-19.

National Campus and Community Development Corp., una organización sin fines de lucro que financia dormitorios, vendió los casi US$90 millones en bonos clasificados como basura para el dormitorio del Colegio de las Artes de California en 2019.

Las habitaciones con dos camas y un mini refrigerador estaban programadas a costar alrededor de USS$1.400 por mes, un precio comercializado como una opción asequible para estudiantes en una ciudad con precios inmobiliarios notoriamente altos, según documentos de fianza. Pero debido al covid-19, la escuela ha tenido que limitar a un estudiante a una habitación. El dormitorio tenía solo un 29% de prearrendamiento a fines de julio, según un documento regulatorio .

Los precios de los bonos poco negociados vendidos para el dormitorio que vencen en 2039 se habían desplomado casi un 15% en un año a mediados de agosto, según datos compilados por Bloomberg.

Una organización sin fines de lucro que pidió prestados US$132 millones para un dormitorio de cinco pisos en la Universidad de Massachusetts Dartmouth, uno de los 16 proyectos citados por S&P para una posible rebaja de calificación, dijo que los intereses capitalizados cubrirán los pagos de la deuda en 2020. En un momento de abril, Provident Resources Group dijo en las presentaciones de las propiedades de sus dormitorios que recibió más de 300 consultas de inversores.

En el campus de UMass Dartmouth, solo los estudiantes que tienen que viajar desde lejos para recibir la instrucción requerida en el campus o necesitan servicios en el campus pueden vivir en residencias universitarias, según una actualización de la universidad del 10 de agosto.

En algunos casos, las universidades están ayudando a apoyar los proyectos financiados con bonos. En una propiedad de la Collegiate Housing Foundation en la Universidad de California en Irvine, la compañía acordó no cobrar a los estudiantes tarifas de cancelación o alquiler si terminan su vivienda a cambio de que la universidad arriende camas allí para apoyar el proyecto, según una presentación de valores .