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Varios ciudadanos han tenido que ver al sur para poder adquirir vivienda.
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La escalada de precios experimentada en líneas generales por todas las grandes ciudades de España en los últimos dos años ha hecho que muchas zonas de la capital sean inaccesibles
Frente al desafío que supone en estos momentos comprar una vivienda que se ajuste no solo a las necesidades de cada comprador sino también a su bolsillo, la ciudad de Madrid ofrece una tajante respuesta: para encontrar un inmueble así hay que ir al sur.
La escalada de precios experimentada en líneas generales por todas las grandes ciudades de España en los últimos dos años ha hecho que muchas zonas de la capital sean inaccesibles para las rentas menos pudientes. Y aunque los distritos situados al sur de la M-30 no son ajenos a estos crecimientos (de hecho, uno de ellos es de los que más ha subido de precio en el último año), lo cierto es que solo en ellos es posible encontrar vivienda por debajo de los US$2.650 por metro cuadrado, al menos sin moverse a la periferia de la capital de España. Es una de las conclusiones que se puede extraer del último informe de precios de la tasadora Tinsa, referente al tercer trimestre del año.
Para llegar a esta situación ha sido necesario un proceso de constante encarecimiento que, aunque ahora está empezando a moderarse a tenor de un mercado en declive, todavía puede tardar unos trimestres más en alcanzar la cima. Mientras este proceso ha tenido lugar, el acceso a la compra de vivienda se ha complicado más y más: en dos años el precio del metro cuadrado ha subido casi US$805 en el distrito de Vicálvaro, casi US$551 en el Barrio de Salamanca y más de US$498 en Villa de Vallecas. Al mismo tiempo, los ahorros no han crecido en la misma magnitud, y tampoco lo han hecho las rentas de los hogares.
Solo en los últimos 12 meses, el precio de la vivienda en la capital ha subido 5,7%, mientras que en términos intertrimestrales el encarecimiento ha sido de 2,6%. Puede parecer ilógico que, en medio del fin del boom inmobiliario pospandémico, se produzca una subida de estas características durante los meses de verano.
Lo cierto es que hay distintas razones que explican esto, y varían en función de la zona: falta de oferta el algunos distritos, que presiona hacia arriba los precios; la presencia de obra nueva en otros es más elevada, y con la subida de precios de la energía y de las materias primas es más cara que hace unos años; o simplemente que tres meses en términos inmobiliarios no dan suficiente perspectiva del mercado y hay subidas puntuales que pueden simplemente ser anomalías que se autorregulan en los trimestres posteriores.
Pese a que la subida es relativamente fuerte, varios municipios de la periferia de la capital han subido más de precio, un indicativo de que parte de la demanda se ha desplazado hacia municipios cercanos porque no puede permitir comprar en Madrid.
El segundo aspecto, el de la obra nueva, es relevante, puesto que aunque solo cuatro de cada cinco operaciones de compraventa firmadas son de vivienda nueva, estas influyen en el mercado. En Madrid, además, se da la circunstancia de que la producción de vivienda nueva es superior a la media española: por cada mil viviendas del parque inmobiliario, en la región se conceden 6,4 visados de obra nueva, mientras que la media nacional es sensiblemente menor, de 4,3.
Paradójicamente, esto no sirve para resolver otro de los problemas que existen, que es el de la falta de oferta. Aun por encima de la media del país, la producción en Madrid es insuficiente. Por ponerlo en perspectiva, en este caso con datos nacionales, en 2024 se realizarán unas 85.000 viviendas, mientras que en ese mismo periodo de tiempo se crearán 200.000 hogares nuevos.
Por distritos, las mayores subidas interanuales son las de Chamberí (8%), Barajas (7,8%) y Latina (6,9%). Por contra, las menores son las de Villaverde (3,9%), Puente de Vallecas (4%) y Usera (4,5%). Con respecto a los precios, los distritos más caros son Salamanca (US$6.150 por metro cuadrado), Chamberí (US$5.710), mientras que los más baratos, los del sur, son por este orden Villaverde (US$2.099), Puente de Vallecas (US$2.189), y Usera (US$2.284). Como se puede comprobar, los tres distritos más baratos son a su vez los que menos suben de precio, circunstancia que reincide en la citada brecha norte-sur.
La inercia del gran dinamismo inmobiliario hará que los precios suban un poco más, pero a una velocidad mucho más controlada, incluso cercana al punto muerto. Eso sí, habrá avances distintos en función de las zonas, todo ello por el tipo de perfil de comprador que demanda vivienda en cada distrito.
Así lo considera Cristina Arias, directora de Estudios de Tinsa. Razona que "en general, un perfil comprador con mayor poder adquisitivo muestra una menor sensibilidad a la inflación y a los tipos que un perfil más ajustado que requiera de mayor financiación hipotecaria. Así, aunque a raíz del incremento de los tipos se está observando una moderación generalizada de la demanda residencial, las zonas asociadas a un poder adquisitivo más alto se desaceleran más despacio".
Es decir, que los distritos céntricos y los situados más al norte, más caros y con mayores rentas, tardarán mucho más en frenar que los del sur: un nuevo salto en la brecha norte-sur. "La demanda residencial actualmente está condicionada por la evolución de la inflación y de los tipos de interés, a su vez muy dependientes de la evolución del precio de la energía, que es incierta en el actual contexto bélico en Ucrania y en Gaza, asegura Arias.
El informe de Tinsa recoge también la evolución de precios del resto de ciudades más importantes de la región de Madrid, lo que permite entender las relaciones entre los distintos mercados inmobiliarios locales, un ecosistema en que las variaciones en una ciudad tienen efecto en el resto de municipios. Así, el hecho de que Madrid capital se haya encarecido tanto en los últimos años ha obligado a moverse a la periferia a los hogares con rentas más bajas pero aun así interesados en comprar un inmueble.
El desplazamiento de la demanda hasta estos municipios tiene como efecto la subida de precios de la vivienda en ellos: ocho de los catorce analizados han experimentado incrementos de precio superiores a los de la capital. A la cabeza de las subidas están Alcorcón (8,9%), Alcobendas (8,2%) San Sebastián de los Reyes (8%), Torrejón de Ardoz (7,7%) y Majadahonda (7,5%).
Con las subidas de estos últimos meses, ya hay cuatro municipios en la periferia de Madrid capital que superan los US$3.180 por metro cuadrado de precio. Son, por este orden, Pozuelo de Alarcón (US$3.885), Alcobendas (US3.7849), Majadahonda (US$3.758) y Las Rozas (US$3.298).
Además, otros municipios como San Sebastián de los Reyes ya están muy próximos también a los US$3.180. Para los interesados en conseguir la vivienda lo más asequible posible, tendrán que aceptar mudarse a uno de los grandes municipios más alejados del centro de Madrid. Concretamente, a Parla, donde el precio está en US$1.751 por metro cuadrado. Le sigue Fuenlabrada, con US$2.042.
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