La reconversión de oficinas a vivienda, el reto de ajustarse a los presupuestos

A finales de marzo, el Gobierno de la Ciudad de México acordó facilitar el acceso a vivienda, mediante un programa de reconversión de espacios de oficinas para dar opciones habitacionales asequibles y por otro lado reactivar la economía de la capital.

Sin embargo, los principales retos de esta iniciativa, como el costo de conversión de espacios, las zonas para hacerlo y si este proyecto, que contempla habilitación de 750 viviendas, será suficiente para atender la demanda habitacional, ponen serias dudas sobre el acuerdo lanzado hace más de un mes.

Sergio Rodríguez, director de Oficinas de Colliers, comentó que, si bien hay interesados en la propuesta de convertir espacio corporativo a vivienda, el primer factor a analizar será la rentabilidad del ajuste y las inversiones necesarias para el plan.

“Si hablas de una reconversión en la que el arrendador va a poner todo el dinero, posiblemente sea un proyecto poco atractivo para el arrendador, que además de tener mucho tiempo desocupado el edificio va a tener que poner más dinero”, consideró.

Por ello, para el directivo de Colliers, será vital entre los interesados crear alianzas con empresarios del sector vivienda, pues es necesario contar con la experiencia del segmento antes de hacer inversiones.

“Primero habrá que ver cuál es la configuración que tiene el edificio, cuál es la infraestructura con la que cuenta, si cuenta con instalaciones adecuadas para vivienda, por ejemplo, gas, hay que medir de alguna manera el costo de esas adecuaciones y ver cuántas viviendas pueden construirse en un edificio”, acotó Rodríguez.

El especialista añadió que, una vez elaborado el presupuesto de inversiones y plan de trabajo, se deberá llegar a un acuerdo sobre el monto de renta y el esquema por el cual se pondrá a disposición dicha vivienda, así como calcular el retorno de inversión.

Interesante, pero no por ahora

Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno (FUNO), explicó que si bien los espacios de oficinas siguen con las mayores tasas de disponibilidad tras los efectos del Covid-19, pensar en una reconfiguración habitacional no está entre los planes del fideicomiso con más de 1 millón 143,000 metros cuadrados de espacio corporativo en su portafolio.

“Una conversión de oficinas a vivienda es costosa por todo el tema de instalaciones que conlleva”, acotó el directivo de Fibra Uno.

A diferencia de un edificio de oficinas, uno de vivienda requiere más baños por piso, instalación de cocinas, escaleras de emergencia y demás instalaciones.

Cabe señalar que FUNO, con una tasa de disponibilidad de cerca de 25% de su espacio corporativo, ya inició un proceso de reconversión de 120,000 metros cuadrados en su proyecto Mitikah, pero este cambio ha sido para infraestructura hospitalaria y de consultorios médicos.

Para Robina, la decisión de incursionar en el segmento de vivienda a través de edificios de oficina dependería en parte del retorno de inversión por el pago de rentas habitacionales.

Sin embargo, cabe recordar, el objetivo del Gobierno capitalino es ofrecer vivienda asequible, para la que se planteó un precio no mayor a 1 millón 400,000 pesos por unidad.

Sergio Rodríguez afirmó que, si bien hay interesados en identificar el tipo de edificio susceptibles a reconversión, la meta de alcanzar 50,000 metros cuadrados reconfigurados para este año se ajustará conforme las condiciones de los acuerdos, la demanda de vivienda y hasta el otorgamiento de permisos.

Por otra parte, Rodríguez acotó que, si bien los polígonos en los que se facilitarán estas operaciones ya fueron determinados por el Gobierno de la Ciudad de México, valdría la pena revisar los corredores de oficinas con mayor disponibilidad y los edificios que no se han concluido por falta de demanda.

“Los polígonos y vialidades ya están dictados por las autoridades (…), pero si vemos al día de hoy en varios corredores como Insurgentes, Santa Fe, Polanco, hay edificios nuevos, que no se han rentado, hay otros que se están construyendo”, acotó el especialista inmobiliario.

El Gobierno de la Ciudad de México determinó como polígonos de reconversión las siguientes zonas:

• Centro Histórico.
• Santa Fe.
• Polanco.
• Granadas.
• Avenida Paseo de la Reforma (en el tramo de Avenida Hidalgo, hasta Fuente de los Petróleo).
• Avenida Revolución.
• Avenida Insurgentes Sur (en el tramo del Monumento al Caminero hasta el cruce con Anillo Periférico).
• Avenida Insurgentes Norte (en el tramo de Avenida Ribera de San Cosme y México Tenochtitlán, hasta Ricardo Flores Magón).
• Anillo Periférico (en los tramos correspondientes que se encuentren dentro de las demarcaciones territoriales de Benito Juárez, Coyoacán, y Miguel Hidalgo).

Pese a estos lineamientos, los especialistas coincidieron que la mayor desocupación de oficinas se ubica en otros corredores de la Ciudad de México.

Desarrolladores ven un esfuerzo limitado

Yuri Zagorin, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México, consideró necesario y urgente crear oportunidades de vivienda social, la de menor precio, en la Ciudad.

Para el representante de los desarrolladores de vivienda esto no sólo impactaría en una mejor calidad de vida de los habitantes, sino también en temas como la contaminación, pues se reduciría por una menor huella de carbono al reducir los trayectos.

Sin embargo, consideró que la cantidad de vivienda que se puede generar a partir de esta iniciativa es insuficiente.

“El secretario (de Seduvi) hablaba de 700 viviendas en este proceso, suena a mucho, no es cualquier cosa, pero nosotros tenemos que estar generando 20,000 viviendas anuales, solo en Ciudad de México”, aclaró.

“No va a resolver, pero es parte de la solución”, enfatizó.

Además, consideró, la conversión de oficinas a vivienda sería principalmente entre edificios de mayor antigüedad y en desuso, pues de otra manera no sería un proceso eficiente.