Los tres efectos de la bajada de tipos del BCE en el mercado de la vivienda en España

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El Banco Central Europeo bajó este jueves los tipos de interés 25 puntos básicos, hasta 4,25%. Se trata del primer recorte desde marzo de 2016 y un punto de inflexión en su política fiscal desde que inició las subidas en julio de 2022 para combatir la inflación.

La decisión del organismo liderado por Christine Lagarde afecta a todos los ámbitos de la economía y de las finanzas porque abarata el precio del dinero, pero tiene un especial impacto en mercados como el de la vivienda.

El efecto más directo es la mejora de las condiciones de financiación. El euríbor a 12 meses, el índice de referencia de la mayoría de hipotecas en España, ya ha descontado esta bajada y cerró mayo en 3,6% (por debajo de 3,8% de un año antes). Por ello, quienes revisaron sus préstamos en ese mes y también en abril ya notaron ligeras rebajas en sus cuotas. Juan Villén, director general de Hipotecas en Idealista, explica que "lo interesante será ver cómo evoluciona durante el resto del año, es decir, si tras esta bajada se comienza ya a descontar la siguiente".

Pero reconoce que "es muy complicado hacer una predicción sobre la evolución de los tipos, porque el mensaje del BCE es claro: la inflación es persistente, los salarios han crecido bastante, el nivel de empleo es alto y no hay recesión; todo esto, unido a que el BCE ya ha dicho que no quiere precipitarse, bien podría significar que el siguiente movimiento a la baja tarde más en llegar de lo que se espera".

Más hipotecas y en mejores condiciones

Aun así, Villén asegura "los bancos están siendo ya bastante agresivos, en especial en las ofertas a tipo fijo y mixto, claramente por debajo del euríbor". Es decir, los ciudadanos ya están viendo hipotecas más atractivas que el año pasado y esto puede animar las compras.

Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, opina que "este recorte de tipos es el pistoletazo de salida para la guerra hipotecaria que se intensificará en los siguientes meses".

En este sentido, Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que "la demanda de crédito se incrementará al resultar más asequible y, por otro, la concesión de crédito se ampliará al entrar en una fase expansiva del ciclo económico y percibirse menores riesgos de impago". En abril, los préstamos hipotecarios crecieron 37,8% interanual, hasta los 30.147, según los notarios.

La demanda latente vuelve al mercado

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, apunta que "sabemos que hay 21% de compradores que están dispuestos a volver al mercado una vez bajen los tipos". El regreso de esta demanda de clase media, que necesita financiación para comprar, se va a seguir enfrentando al problema de ni tener suficiente ahorro para pagar la entrada (al menos, 20% del importe total del inmueble).

Los expertos coinciden en que todas las miradas van a estar puestas en los avales del ICO anunciados por el Gobierno, pero que siguen sin ponerse en marcha. Además, Matos asegura que las mejores condiciones también "estimularán todavía más al pequeño ahorrador y al gran inversor, un perfil que ha crecido en los dos últimos años".

De momento, las expectativas de la bajada de tipos ya parecen estar impulsando la demanda. Así, se firmaron 61.683 compraventas de vivienda en España en abril, lo que supone un incremento de 25,2% respecto a un año atrás, según los últimos datos publicados por los notarios.

Escasa oferta y precios al alza

El consenso es total: el gran problema de la vivienda en España es el gran desequilibrio entre la oferta y la demanda. 78% de los ciudadanos que interactúa en el mercado quiere comprar frente a 16% que vende, según datos de Fotocasa. Esta situación tensiona los precios de la vivienda y los empuja al alza.