Madrid es la capital europea más atractiva para invertir en vivienda

Madrid es la única de las grandes capitales europeas donde comprar vivienda es más asequible que antes del boom. Aunque el precio de los pisos en la capital se ha disparado 42% desde los mínimos alcanzados en época de crisis, "Madrid es la excepción [en Europa] donde la vivienda es ahora más asequible que en 2005", apunta Moody's en un informe que hace público hoy y al que ha tenido acceso este diario. Esto, sumado a que el valor medio de los pisos en la capital española se sitúa por debajo de los de París, Londres, Ámsterdam o Milán, sitúa a Madrid en una posición privilegiada para la inversión en un entorno de bajos tipos de interés. No así para la compra de primera vivienda, debido al estancamiento de los salarios.

"Antes de la crisis, hacían falta 15 años de ingresos para adquirir una propiedad en Londres, Ámsterdam o París", explica Rodrigo Conde, vicepresidente adjunto y analista financiero de Moody's. Actualmente, son necesarios 18 años, tres años más, según el informe, que calcula el número de años de ingresos disponibles necesarios para comprar una propiedad, teniendo en cuenta la evolución de precios en relación con los salarios en cada capital.

"En las principales capitales europeas, el precio de la vivienda se ha estado encareciendo desde 2012, después de la crisis financiera, superando el incremento de las rentas de los ciudadanos, lo que ha resultado en menor accesibilidad a la misma", explican en la agencia crediticia. Como consecuencia, en las capitales europeas es más difícil comprar ahora una casa que antes de la crisis. En todas, menos en Madrid, donde si en 2007 hacían falta 18,9 años de ingresos para comprar una casa, en 2018 son necesarios 13,8 años, cinco años menos.

En París, por ejemplo, en su máximo, de 2010, había que destinar 17,7 años de ingresos íntegros para comprar un piso. Ahora hacen falta 18,3 años. En Ámsterdam, la ciudad donde el precio de los pisos se ha disparado desde 2016, el tiempo necesario para pagar una vivienda se ha incrementado en seis años, hasta los 21,9 años (ver gráfico).

"En algunas de las grandes ciudades europeas, las subidas de la vivienda han superado las experimentadas en la media nacional desde 2012 gracias a la recuperación de la recesión de 2007-2008", señala el informe. En Madrid el número de años para adquirir una propiedad se ha incrementado muy rápidamente en los últimos dos años, debido al encarecimiento del precio de la vivienda, que ha crecido por encima de los salarios. Pero la razón por la que la capital española está comparativamente en niveles inferiores al resto de núcleos europeos se debe, según explica Conde, "a que no partimos de los mismos niveles".

Durante los años de la burbuja, los precios llegaron a máximos históricos que hoy se antojan lejanos. En Madrid, por ejemplo, la vivienda es todavía un 15% más barata que antes de la crisis. Y aunque la creación de empleo y los bajos tipos de interés continuarán favoreciendo un aumento de la demanda; la escasez de oferta en las áreas más cotizadas y la nula evolución de salarios limitarán el acceso a la misma. Como resultado, los pisos continuarán encareciéndose, "pero de forma más moderada", apunta Miguel Ángel López Patrón, vicepresidente adjunto de Moody's. La agencia crediticia prevé una subida de 3% en 2019 y en una horquilla de 2%-3% en los próximos tres años.

Diferencia de precio
Si se compara el precio actual de la vivienda en Madrid, a cierre de 2018, con el de otras capitales europeas, también se llega a la conclusión de que Madrid es más barata para adquirir un piso. Un piso de 70 metros cuadrados (tipología media, según Moody's) en Londres asciende a 651.000 euros, lo que convierte a la capital de Inglaterra en la más cara de Europa. Le siguen París, con un precio medio de 473.000 euros; Ámsterdam (423.000 euros); Milán (345.000 euros); Dublín (336.000 euros) y Madrid (238.000 euros). Pero los compradores de vivienda en Madrid también son los que tienen un salario más bajo, 41.000 euros anuales (calculados como ingresos anuales por hogar), frente a los 132.000 euros de París.

Esa brecha entre precio e ingresos está produciendo desequilibrios de los que Moody's advierte, como el hecho de que el valor de las nuevas hipotecas concedidas, respecto al precio de los pisos, se sitúa en máximos históricos, mientras que el ahorro de las familias está cayendo. "Esto las hace mucho más vulnerables en caso de shocks económicos", advierte López Patrón.