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El banco de inversión estima que las valoraciones de las propiedades comerciales y de oficinas podrían caer hasta un 40% de máximo a mínimo, aumentando el riesgo de impagos
Casi US$1,5 billones de deuda inmobiliaria comercial de EE.UU. vencen antes de finales de 2025. La gran pregunta que enfrentan esos prestatarios es quién les va a prestar.
"Los riesgos de refinanciamiento son el centro de atención" para los propietarios de propiedades, desde edificios de oficinas hasta tiendas y almacenes, escribieron analistas de Morgan Stanley, incluido James Egan, en una nota la semana pasada. “El muro de madurez aquí está cargado al frente. También lo son los riesgos asociados”.
El banco de inversión estima que las valoraciones de las propiedades comerciales y de oficinas podrían caer hasta un 40% de máximo a mínimo, aumentando el riesgo de impagos.
Además del dolor de cabeza, los bancos pequeños y regionales, la mayor fuente de crédito para la industria el año pasado, se han visto sacudidos por la salida de depósitos tras la desaparición de Silicon Valley Bank, lo que genera preocupaciones que afectarán su capacidad para proporcionar financiamiento a los prestatarios.
El muro de la deuda está destinado a empeorar antes de mejorar.
Los vencimientos aumentan durante los próximos cuatro años, alcanzando un máximo de US$550.000 millones en 2027, según la nota de MS. Los bancos también poseen más de la mitad de los valores respaldados por hipotecas comerciales de la agencia (bonos respaldados por préstamos inmobiliarios y emitidos por entidades patrocinadas por el gobierno de EE. UU., como Fannie Mae), lo que aumenta su exposición al sector.
“El papel que han jugado los bancos en este ecosistema, no solo como prestamistas sino también como compradores”, agravará la ola de refinanciamiento que vence, escribieron los analistas.
El aumento de las tasas de interés y las preocupaciones sobre los incumplimientos ya han afectado los acuerdos de CMBS. Las ventas de valores sin respaldo del gobierno cayeron alrededor de un 80% en el primer trimestre respecto al año anterior, según datos compilados por Bloomberg News.
En medio de la oscuridad, hay algunas buenas noticias. Los estándares crediticios conservadores a raíz de la crisis financiera brindan a los prestatarios y, a su vez, a sus prestamistas, cierto grado de protección contra la caída de los valores, escribieron los analistas.
El sentimiento hacia la vivienda multifamiliar también sigue siendo mucho más positivo a medida que los alquileres continúan aumentando, una de las razones por las que Blackstone Real Estate Income Trust tuvo un rendimiento positivo en febrero, incluso cuando un número creciente de inversores presenta solicitudes de retiro. La disponibilidad de préstamos respaldados por agencias ayudará a los propietarios de esas propiedades cuando necesiten refinanciar.
Aún así, cuando se excluyen los bloques de apartamentos, la escala de los problemas que enfrentan los bancos se vuelve aún más marcada. Hasta un 70% de los demás créditos inmobiliarios comerciales que vencen durante los próximos cinco años están en manos de los bancos, según el informe.
“Los bienes raíces comerciales deben volver a cotizar y se necesitan formas alternativas de refinanciar la deuda”, dijeron los analistas.
Mientras tanto, los emisores inmobiliarios europeos tienen el equivalente a más de 24.000 millones de euros pendientes de reembolso durante el resto del año, escribió en una nota el analista de Bloomberg Intelligence, Tolu Alamutu.
“Definitivamente estamos viendo que las compañías de bienes raíces hacen todo lo posible para reducir el apalancamiento: reducir los programas de inversión, más empresas conjuntas, recompras de bonos y, cuando sea posible, recortes de dividendos”, dijo en un correo electrónico. “Las enajenaciones también son un enfoque clave. Algunos comentarios recientes de emisores de bienes raíces sugieren que todavía no es fácil vender grandes carteras”.
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