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Los expertos aseguran que las crisis inmobiliarias siguen siempre el mismo patrón. Primero cae la demanda y, después, lo hacen los precios
En los dos últimos años, muchos países europeos han visto cómo el precio de la vivienda se disparaba por encima de 10% e, incluso, de 20% en algunos casos. Ahora, van a sufrir ajustes en la misma proporción.
Este panorama genera inquietud ante la posibilidad de que el mercado español se pueda ver arrastrado a una crisis más profunda del sector inmobiliario, como ya ocurrió en 2008. Pero, ¿tienen fundamento estos temores?
El primero en mostrar señales de alerta ha sido Reino Unido, donde los inmuebles se han abaratado 2,3% en noviembre respecto al mes anterior, la mayor caída en 14 años y una de las tres más pronunciadas de los últimos 40 años, según el último informe de Halifax. El mercado anglosajón ya suma tres meses consecutivos en negativo (tras -0,4% de octubre y -0,1% de septiembre).
Los expertos esperaban una ralentización en el mercado inmobiliario británico, dada la incertidumbre económica que vive el país y tras el calentamiento de los precios en los dos últimos años (19% desde el inicio de la pandemia), pero la abrupta caída de noviembre ha sorprendido a los analistas.
"El descenso de este mes refleja lo peor de la volatilidad del mercado en los últimos meses", asegura Kim Kinnaird, directora de Hipotecas de la entidad financiera.
Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, señala Reino Unido y, en especial, su capital como uno de los puntos más afectados por la crisis inmobiliaria que se avecina. "En las zonas de lujo de la región del Gran Londres, se van a registrar caídas del precio de entre el 15% y el 20%; la capital y sus alrededores lo van a pasar fatal porque el país va a entrar en recesión y le coge con los precios muy altos. A esto se suma que ha perdido atractivo por estar fuera de la Unión Europa y que las fortunas rusas no van a comprar ante las actuales restricciones por la guerra", explica Bernardos.
Tras Reino Unido, los ojos están puestos en el continente europeo en Alemania, la principal economía de la región. Allí, el precio de la vivienda subió 10,2% interanual en el segundo trimestre del año (último dato disponible) y acumula fuertes incrementos, sobre todo, desde la segunda mitad de 2020. Ahora, en mitad de una crisis industrial agudizada por su dependencia del gas ruso, el país está abocado a una crisis también inmobiliaria. Las previsiones apuntan un ajuste del precio de la vivienda en Alemania de entre 10% y 12%.
Otros farolillos rojos en el mercado inmobiliario europeo son Noruega y Austria, que también sufrirán una corrección importante (en torno a 10%).
En un segundo grupo, se sitúan países como Países Bajos, Francia e Italia, donde la bajada del precio puede situarse en 2023 entre 5% y 10%.
Además, hay que hacer mención a los países bálticos y los del Este, donde se han generado burbujas inmobiliarias en los últimos años que están a punto de pinchar. En Estonia, por ejemplo, la vivienda se ha encarecido en el último año 27,4%, pero no es el único con subidas por encima del 20%.
Ese nivel se ha sobrepasado también en República Checa (23,1%), Hungría (22,8%) y Lituania (22,1%). "En estos países, la crisis inmobiliaria va a ser espectacular porque la demanda se va a hundir por los problemas económicos y la incertidumbre que genera la invasión de Rusia en Ucrania, dada su cercanía geográfica y sus vínculos económicos", explica Bernardos.
Estos datos dibujan un mapa europeo plagado de crisis inmobiliarias, que acrecientan los temores de una recesión más pronunciada en España de lo previsto hasta ahora. Sin embargo, los expertos coinciden en que en esta ocasión no existe efecto contagio.
José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, explica que "quizá en la mente de la gente está presente la crisis financiera de 2008, en la que sí hubo un impacto importante en los precios; sin embargo, la crisis actual es muy diferente. En este ciclo, no hay que esperar que los precios caigan mucho cuando no han subido mucho: eso no va a pasar".
Bernardos apunta que "los mercados inmobiliarios actúan de forma independiente y no tienen por qué arrastrar a otros países. En 2008, el sistema financiero, que sí tiene conexiones globales, fue la verdadera cadena de transmisión de los problemas; ahora, ni los bancos van a cerrar el crédito y ni España tiene un problema de exceso de oferta, como sí ocurría hace 14 años; lo más probable es que en nuestro país esta vez se quede en una gripe inmobiliaria, una recesión light".
Los expertos aseguran que las crisis inmobiliarias siguen siempre el mismo patrón. Primero cae la demanda y, después, lo hacen los precios. De momento, las compraventas en España han bajado casi 5% interanual en octubre, según los últimos datos publicados por lo notarios, mostrando ya el impacto del encarecimiento de la financiación. Los mayores retrocesos de la demanda se esperan, no obstante, para el primer trimestre. El proceso de desaceleración ya ha comenzado, queda por ver cuál será su alcance.
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