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Muchas copropiedades quieren prohibir los alquileres de la plataforma con el argumento de que aumentan los riesgos de seguridad
El auge de la economía colaborativa a nivel global ha posicionado Airbnb como una alternativa de crecimiento económico para la comunidad de anfitriones. El éxito del modelo de negocio que plantea la aplicación, sin embargo, se ha convertido en un arma de doble filo porque, aunque resulta económicamente beneficioso para los anfitriones, ha generado preocupaciones y discordias en las copropiedades, especialmente en materia de seguridad y convivencia.
Al respecto, un abogado experto en temas inmobiliarios consultado por LR explica que “el arrendamiento de corto plazo, es decir, a menos de 30 días, se considera hospedaje y tiene unas regulaciones específicas, especialmente si se hace de manera reiterada. Estos hospedajes no son arrendamientos de vivienda urbana, que están regidos por normas distintas, entonces, ni Airbnb, ni los apartahoteles, están enmarcados en esa regulación, sino en la de hospedajes de vivienda turística, que es perfectamente legal y tiene un ordenamiento específico”.
Las viviendas destinadas a la prestación de servicios turísticos deben estar inscritas ante el Registro Nacional de Turismo (RNT). Además, si esta hace parte de una copropiedad, en el reglamento debe estar explícitamente establecida la posibilidad de destinar los inmuebles a ese uso, y quienes facturen más de 50 salarios mínimos legales al año a través de este servicio están obligados a pagar el impuesto al turismo.
Adicionalmente, la discusión sobre Airbnb tiene dos componentes a evaluar: el urbanístico y el de propiedad horizontal. Frente al primero, explica el jurista consultado, “si la licencia que se aprueba para la construcción de un edificio es de vivienda multifamiliar, no se puede usar para arriendos de menos de 30 días, porque no fue diseñado para la rotación permanente de personas desconocidas”. En lo que respecta al segundo, la propiedad horizontal, no es necesario que el reglamento prohiba explícitamente ese tipo de usos, teniendo en cuenta que por normas urbanísticas no está permitido.
Con todo, si bien las disposiciones normativas que regulan los alquileres como los que facilita Airbnb en su plataforma son aparentemente claras, las cifras en el papel distan de la realidad: en Bogotá, por ejemplo, hay 122 viviendas turísticas activas registradas ante el RNT; sin embargo, una búsqueda rápida en la plataforma arroja más de 300 propiedades listadas en la modalidad de alquiler de apartamento entero en la capital, sin contar las habitaciones privadas.
Algo similar sucede en Cali, donde aparecen registrados más de 300 inmuebles para alquilar en Airbnb, a pesar de que en el Valle del Cauca solamente hay 45 viviendas turísticas en el RNT.
Los riesgos de seguridad que tienen propiedades en Airbnb tienden a provenir de edificios que no están preparados para este tipo de operaciones, que no nacieron con ese objetivo
Hay que revisar la capacidad de los servicios de vigilancia privada para hacer un control efectivo, aunque hay un matiz de seguridad, el tema de fondo es de regulación
Justamente por esa brecha entre el deber ser y la realidad es que las copropiedades son cada vez más reacias a permitir que a los apartamentos o residencias que las conformas se les dé ese tipo de uso, pues al no haber certeza de que las normas se cumplan pueden presentarse problemas de seguridad, de convivencia y abuso de las áreas comunes.
Sobre esas preocupaciones, Iaron Korn, socio de la firma Korn Arquitectos, explica que “los riesgos de seguridad que tienen propiedades en Airbnb tienden a provenir de edificios que no están preparados para este tipo de operaciones. Por ejemplo, no tienen puertas de seguridad o control de acceso entre los pisos”.
En la misma línea se manifestó el experto en seguridad Alex Castro, quien afirma que “el reto es para las empresas de seguridad y vigilancia, hay que revisar la capacidad de los servicios de vigilancia privada para hacer un control efectivo pero, aunque hay un matiz de seguridad, el tema de fondo es de regulación”.
Esta discusión adquiere especial relevancia ahora que el turismo extranjero está creciendo al 3%.
El aumento en visitantes extranjeros
El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo reveló que, en el año pasado, Colombia registró la llegada 4,5 millones de visitantes no residentes. De estos, 3,2 millones fueron extranjeros no residentes, lo que representa un aumento del 3% frente al año anterior. Además, al país ingresaron 940.564 colombianos residentes en el exterior, 4,4% menos que en el 2018. Los pasajeros en cruceros internacionales ascendieron a 361.531, 3% que en el año precedente. Por su parte, el PIB de alojamiento y servicios de comida tuvo un crecimiento de 4% en 2019.
