En algunas de las áreas metropolitanas de España se han encarecido las viviendas

Madrid capital sigue subiendo más que la Ciudad Condal, con lo que consolida la diferencia de precios entre ambas. Rivas-Vaciamadrid y Cerdanyola del Vallès, los municipios que más se encarecieron en cada una de las zonas.

A cierre del segundo trimestre de este año, los precios medios de la vivienda en la Comunidad de Madrid y la provincia de Barcelona mostraron una clara estabilización. En ambos enclaves, la evolución interanual del precio estuvo por debajo de la inflación del 3,4%: en la provincia catalana, el precio medio del metro cuadrado escaló un 2,4% hasta llegar a los 2.526 euros; mientras, en la Comunidad de Madrid, la subida fue del 2,2%, es decir, un poco más tenue, pero en ella el precio medio es bastante superior, puesto que se queda a las puertas de superar los 3.000 euros por metro cuadrado. Son datos ofrecidos por la compañía de tasación Tinsa.

Pero en territorios tan vastos como la Comunidad de Madrid o la provincia de Barcelona caben un gran número de realidades variadas. Por eso, cuanto más cerca de los centros neurálgicos de ambas zonas, es decir, sus capitales, mayor número de subidas de precio más pronunciadas, ya que es en ellas y en torno a ellas donde se concentra la mayor creación de empleo, que es el principal catalizador del mercado inmobiliario. En el caso de Madrid, su capital se encareció en el mismo periodo un 5%, hasta los 3.833 euros por metro cuadrado.

Aunque la de la capital es una de las mayores subidas dentro del área metropolitana, hay varios municipios de los alrededores que se encarecieron más, aunque partiendo de unos precios más bajos. Así, Rivas-Vaciamadrid se anotó la mayor subida entre los municipios más cercanos, con un incremento del 5,6% y 2.637 euros por metro cuadrado. Le siguieron Alcalá de Henares ( 5,4% y 2.119 euros), Las Rozas de Madrid (5,2% y 3.203 euros) y Pozuelo de Alarcón (5,1% y 3.798 euros). Por su parte, Getafe, una de las ciudades más pobladas de la región, se encareció un 5%, igual que la capital, para situarse en los 2.461 euros por metro cuadrado.

Mientras, otros grandes municipios cercanos experimentaron subidas muy inferiores. Es el caso de San Fernando de Henares (encarecimiento anual del 2,3% hasta los 2.143 euros por metro cuadrado), Leganés (2,4% y 2.247 euros), Majadahonda (2,8% y 3.614 euros), Torrejón de Ardoz (3% y 2.215 euros), Parla (3,2% y 1.685 euros), Alcorcón (3,2% y 2.480 euros) o Alcobendas (3,5% y 3.617 euros).

Si bien algunas ciudades del área metropolitana madrileña todavía tienen crecimientos robustos, desde Tinsa apuntan que "la mayoría de los municipios muestran una tendencia de desaceleración". No es menos cierto, pese a ello, que con la excepción de pequeños baches en el camino el precio de la vivienda en la zona ha experimentado alzas desde 2015. Un casi constante incremento que ha derivado en que, en la actualidad, algunas ciudades de la zona estén ya muy cerca de su precio máximo histórico, para el cual hay que remontarse al periodo 2007-2008. "Los municipios del oeste (Pozuelo, Las Rozas y Majadahonda) son los que más se acercan a los máximos de 2007, a menos de un 3% de distancia. Les siguen Rivas Vaciamadrid, Madrid capital y Alcobendas, a menos del 5% de dichos máximos", confirma la tasadora.

El caso de la Ciudad Condal, por su parte, es algo distinto. Es cierto que su subida interanual fue más alta que la de la provincia, al ser del 3,8% y llegar a los 3.772 euros por metro cuadrado, con lo que en su caso sí superó la inflación, mientras que la provincia no. Además de que la subida es bastante más tenue que en Madrid capital, a su alrededor el número de municipios limítrofes que experimentaron mayores subidas de precio también es superior. En su caso son Cerdanyola del Vallès (subida del 7% anual y 2.543 euros por metro cuadrado), Santa Coloma de Gramenet (6,2% y 2.017 euros), Sant Adrià de Besòs (5,2% y 2.441 euros), Badalona (5,1% y 2.355 euros), Sant Cugat del Vallès (4,9% y 3.113 euros), Sant Joan Despí (4,8% y 2.815 euros) y Cornellà de Llobregat (4,7% y 2.584 euros).

También hay subidas bastante inferiores a la de la Ciudad Condal. Es el caso de El Prat de Llobregat (del 1,7%, hasta los 2.471 euros), de Sant Just Desvern (1,8% y 2.851 euros), de Montcada i Reixac (2,6% y 2.110 euros) y de L'Hospitalet de Llobregat (2,8% y 2.449 euros). Además, no tan cercano a la ciudad de Barcelona pero sí en su zona de influencia se encuentra el caso de Gavà, de los pocos municipios de la zona que experimentaron un decrecimiento de precios: fue del 1,2%, con lo que cerró el segundo trimestre con 2.586 euros por metro cuadrado, cerca de la media de la provincia.

Con respecto al área metropolitana barcelonesa, el apunte de Tinsa es que la zona es un "reflejo de un mix heterogéneo entre ralentización y aceleración". Eso sí, con respecto a la distancia entre los precios actuales y los del periodo 2007-2008, esta es mayor que en el caso de las grandes ciudades de la Comunidad de Madrid: "El municipio más próximo a máximos es Badalona (-11,7%), seguido de Barcelona capital (-14,3%). Mucho más camino por recorrer para batir récords, aunque la tendencia apunta a que los precios seguirán subiendo a lo largo de lo que queda de año y, previsiblemente, también en 2025.

Problemas para comprar

Estas subidas de precios traen consecuencias dificultosas para los interesados en comprar vivienda. Es cierto que ahora los incrementos del coste de la vivienda no son tan altos como antes, pero todo suma, porque si desde el año 2015 se ha producido una subida generalizada de precios en ambas zonas metropolitanas, las rentas no han crecido tanto, por lo que comprar una casa exige mucho mayor porcentaje de los ingresos familiares ahora que hace unos años. Tinsa explica que el esfuerzo teórico de la compra de vivienda, que es el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales, refleja estas dificultades.

En el caso de Madrid, la tasadora indica que "el esfuerzo se mantiene elevado en todos los municipios estudiados y abarca un rango entre el 47% de Alcorcón y el 28% de Pozuelo de Alarcón, con Madrid capital en el 53%". Respecto a Barcelona, comenta que este esfuerzo "se mantiene por encima del 35% razonable en 21 de los 27 municipios", con el máximo en el 53% de Barcelona capital.

Este esfuerzo puede ir a más porque los precios seguirán al alza. Es consecuencia sobre todo del gran problema estructural del país, la falta de oferta es muy inferior a la demanda, algo que se irá agravando con el tiempo. Un reciente informe de Funcas permite llegar a esta conclusión a partir de datos de producción actual de vivienda nueva: calcula que "a día de hoy en España se construyen unas 100.000 viviendas nuevas al año, cifra que debería al menos duplicarse para poder absorber la demanda actual". Argumenta, además, que las políticas actuales del Gobierno, como "los incentivos fiscales o avales centrados en la demanda tienen una eficacia reducida y un coste para las arcas públicas, además de presionar los precios al alza".